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房地产开发成本和风险控制辨析 　　摘要：在房地产开发过程中，成本控制与风险控制是实现利润的两个重要方面，二者相互独立又相互依存。降低成本带来降低质量的风险，提高成本带来降低利润的风险。如何处理好成本与风险之间的关系就显得尤为重要。本文阐述了成本控制的内容及特点，分析了工程成本控制及其风险，提出了应对措施，以供参考。 　　关键词：房地产 成本控制 风险控制 　　随着我国房地产市场发展逐步规范，房地产企业的竞争日益激烈。开发商为了保证投资回报的最大化，越来越重视成本控制。如何能有效控制成本是现代企业项目管理中的核心内容，也是衡量企业项目管理成效的标尺。当前，这方面还存在许多问题。例如，不重视预算，没有设定好一个合理的概预算；施工过程中无法进行动态目标成本分析及预算调整，等等。这样就无法对投资过程进行有效控制，也无法有效地进行风险防范。因此，本文侧重从工程成本入手，探讨了施工期间成本控制及风险问题，对招标、合同管理、施工签证等环节提出了相应对策。 　　一、房地产开发成本控制的目的、特点及风险 　　（一）目的 　　房地产开发成本管理和控制的目的是，在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。但是，有的房地产企业由于种种原因无法准确判断建筑产品的投入产出比，事前成本管理盲目，风险意识薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性和制度性，成本计划缺乏科学性和严肃性；有的房地产企业的成本管理缺乏现代化管理措施，成本信息不能全面反映企业成本的真实情况：要么因为日常成本核算不规范造成成本信息失实，要么因为成本信息归集不当造成信息丢失，从而导致成本管理混乱。 　　（二）特点 　　房地产开发成本管理的重要特点一是时间跨越长，二是影响因素多，三是一个动态的活动。成本控制管理是一个贯穿工程建设全过程的日常管理活动。由于房地产开发的周期长、投资额巨大、投资风险高，所以从项目立项、规划到施工是一种动态的模式，容易受政策、环境、市场等多种因素影响，而有些影响的因素是无法预测和控制的，所以有的开发商在建设过程中对成本不是很清晰，而等到工程竣工决算时才真正知道项目的实际投资；另外，成本控制又和工程质量、工程进度密不可分，所以说成本控制是对项目目标成本动态调整的活动。 　　（三）风险 　　由于房地产开发的上述特点，房地产开发的风险随时可能出现。企业很难在一开始就对整个项目建设期间所需要的费用和预期的收益计算精确，而在建设期间多种不确定的因素会引发不同的风险，比如，招投标、合同管控、施工变更签证、工程材料等等。在此有必要就上述风险进行分析探讨，尽可能降低或避免开发过程中的风险。 　　二、房地产开发成本之工程成本控制及其风险 　　房地产开发过程中贯穿的成本控制和风险多种多样，千差万别，而工程成本管理中涉及的成本控制问题是房地产开发中最主要最难以解决的问题，因此下面仅以工程成本管理中涉及的成本控制问题及其风险为例进行探讨。工程成本占整个房地产开发总成本的50-60%，由总包及分包工程、工程管理成本、相关配套成本等构成。对于工程项目而言，工程建设过程管理及工程造价控制是工程项目建设的核心，始终贯穿于工程项目建设的全过程，即体现在从设计、施工再到竣工交付使用的全部建设过程的控制、监督和管理之中。 　　（一）成本控制节点 　　1、规划设计是成本控制的重点 　　设计方案好不好，是否合理，直接关系到整个项目投资能否成功。规划阶段的成本仅占总投资成本的百分之几，但规划结果的优劣对项目投资总额的影响是巨大的。 　　2、招投标制度是成本控制的核心 　　通过招投标，开发商可以选择质优价低的供货商及施工单位，这是工程质量保证的关键，也是成本控制的核心。 　　3、设计变更的费用调整是成本控制的难点 　　施工阶段，设计变更难以避免，经常会出现对原设计的补充及修改，这样工程量就会发生变化，可能引起项目投资概预算的超支。 　　4、施工现场签证是成本控制的关键 　　签证是工程进行过程中对已签订合同的一种补充方式，也是动态目标的调整，它能快捷解决施工过程中出现的问题。由于这种方式非常普遍且经常发生，所以对成本的影响较大。 　　5、合同管理是成本控制的依据 　　施工总包合同是施工中双方履行责任和义务的依据，也是成本控制的依据。通常很多施工中产生的纠纷都是缘于合同条款模棱两可造成的双方理解偏差。合同对各个环节的规定必须界限明确，执行力强，约束条款应当准确。 　　6、施工现场综合协调是成本控制的手段 　　由于施工涉及诸多专业的工程技术人员，要做好各专业的施工综合协调配合，若施工中交叉配合脱节或协调不尽人意，将会直接影响工程质量，要么返工要么使工期滞后，给尾期结算带来隐患。 　　（二）工程成本控制风险 　　工程成本控制带来的风险实际上是