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房地产开发盈利分析和环境损失补偿 　　摘要:房地产开发盈利带动了中国经济的迅猛增长,但伴随而来的环境损失也不容忽视。文章通过房地产开发盈利分析,将环境损失补偿引入房地产开发行业,为环境资源的可持续性发展提供了参考。 　　关键词:房地产开发;环境;补偿 　　中图分类号:TU9 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2010)27-0148-02 　　 　　2009年是充满机遇和挑战的一年,这一年有两大名词受到全国人民的广泛关注――“房地产”和“环境”。2009年金融风暴席卷全球,在全球经济下滑的大形势下,中国的GDP竟上涨8.7%,其中仅房地产对GDP的贡献就超过13%。虽然房地产大范围开发为国家经济增长作出了重要贡献,但对生态环境造成了严重破坏。因此,针对房地产开发行业的特点,提出了环境损失补偿的理念。这种补偿不单单是经济补偿,更是环保效果的补偿,以确保环境的可持续性发展和资源的有效利用。本文试就房地产开发谁该为环境损失埋单,如何对环境进行保护、补偿进行了探讨。 　　1房地产开发成本 　　1.1成本构成 　　房地产开发成本主要由以下几部分构成:土地开发成本;建筑及安装工程费;基础工程费(主体工程基础费用);城市基础设施配套费;前后期费用;预备费;经营管理费;贷款利息;不可预见费;销售、广告费;各种税费;总投资额;利润额。 　　1.2成本分析 　　1.2.1国家的税费赢利 　　开发商在房地产开发过程中计入成本的、要向政府缴纳的费用以及税金包括:契税、市政设施配套费、人防异地建设费、项目报建费、销售税金、土地增值税、土地使用税等名目繁多的项目。 　　在以上各项成本中,土地费用和建筑工程费用占了很大的比例。各地域随着城市的发展程度不同,所占的比例不尽相同。从房地产开发的成本构成看,税收占10%,土地费用占20%～40%。中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告,报告指出,2009年中国土地出让金总金额达15 000亿元,2009年GDP总量为33万5 353亿元,增长率为8.7%,全国的土地出让金约占GDP的4.47%。“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱,不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成,而土地成本则永远是不可思议的“零”。 　　1.2.2开发商的盈利 　　如果地方政府是无本万利,那么开发商则是一本万利者,是仅次于地方政府的第二受益者。据央视报道:“在房地产开发利润方面,中国大多数城市普遍在10%以上,中高档房地产的平均利润率更高,一般要达到30%～40%,从国际多数国家情况来看,房地产开发商的平均利润一般在5%左右。”这35%的利润差让中国地产商的形象愈发显得“高大”起来,享受着世界少有的“行业暴利”。 　　2房地产开发对环境的影响 　　由于房地产开发为国家经济做出了重大贡献,在利润的推动下,房地产开发行业如雨后春笋,在全国范围遍地开花。大面积开发,对生态环境产生的严重破坏,隐形损失无法估量。 　　2.1房地产开发对耕地的影响 　　据了解,我国耕地面积仅占国土面积的10%多一点,其中40%的干旱、半干旱耕地存在不同程度的退化。到2003年,县、市人均耕地面积已低于联合国规定的人均0.053 hm2的警戒线。随着城市化进程的速度加快,大量的良田被占用硬化,生态环境遭到人为的破坏。 　　2.2房地产开发对水资源的影响 　　由于房地产开发将土地植被大面积破坏,自然蓄水减弱,城市人口过度集中,加之农村人口的大量涌入,地下水资源的集中大量的抽取,水位下降速度惊人。据统计,全国600多个城市中有一半以上城市不同程度缺水,沿海城市也不例外,甚至更为严重。 　　2.3房地产开发对大气的影响 　　房地产开发项目在建设期,以大气污染为主,灰尘为主要污染物,以旧建筑拆除最为明显,车辆运输扬尘及尾气排放,再加上在开发前期植被的破坏,地表硬化,土壤对大气温度的调控失去作用,地表平均温度升高,空气无法得到有效净化,对周围大气环境都造成了很大的负面影响。 　　2.4噪声污染 　　在房地产开发的施工进程中,产生噪声是不可避免的,由于房地产施工的长期性,但防止噪声污染的意识和设备的缺乏,使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下,也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。 　　2.5固体废物污染 　　由于缺少相关的规范,在房地产的开发施工过程中,大量的建筑垃圾随意倾倒,不仅对周围居民的生活造成了很大的影响,而且也破坏了区域的环境景观和环境质量。 　　3环境损失补偿 　　3.1环境损失补偿的必要性 　　房地产开发范围的急剧增大,使生态环境不断恶化,土壤流失、大气污染、噪音污染等越来越严重地影响着人们的正常生活。为了减少房地产开发对环境造成的损害,保证国家资源的可