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房地产开发项目质量管理和控制 　　摘要:近年来，我国房地产行业总体发展较为迅速，房地产开发项目也不断增多，为此房屋的质量也受到了广泛关注。本文对房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因进行了分析，提出通过优化分户验收管理程序，持续跟踪来解决质量问题，并阐述了房地产开发项目实施质量管理与质量控制的重要性，对提高房地产开发项目的质量有一定参考价值。 　　关键词:房地产；开发项目；质量问题；质量管理；质量控制 　　 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　1 前言 　　近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。同时人们对房屋的质量要求越来越高。但是，我国房地产行业的质量情况非常严峻，房屋存在的质量问题还是不少，一定程度上造成资源的大量浪费，影响了人民的生命财产安全。为此，房地产开发单位，要围绕着质量管理与控制，在进行整个工程项目的管理过程中，要全面实施工程质量管理与控制，解决好质量问题。 　　2 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析 　　2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素 　　1)监理公司未实施有效监管。2)施工单位质保体系的不健全。3)设计施工图纸质量不完善。4)总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。 　　2.2 影响工程质量的内部因素 　　1)工程管理人员过程质量管控能力不足。2)设计工期过短。3)合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4)招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。 　　2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位 　　房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:1)要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2)要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3)监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4)定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5)对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。 　　3 优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉 　　房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。 　　3.1 安全性质量问题 　　1)桩基工程质量问题。2)钢筋混凝土结构性质量问题。3)外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。4)栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5)楼梯公共通道防滑质量问题。 　　在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。 　　3.2 功能性质量问题 　　1)窗户开启不灵活、渗漏。2)屋面渗漏、外墙渗漏。3)设备专业匹配冲突质量问题。 　　功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。 　　3.3 观感性质量问题 　　1)内墙空鼓开裂。2)房间净高、方正。3)墙地面平整度、垂直度。4)门窗设备成品保护。5)外墙面砖、涂料观感。 　　3.4 适应性质量问题 　　1)居住使用功能的合理性问题。2)居住使用功能的舒适性问题。3)居住使用功能的协调性问题。4)客户居住使用功能的经济学问题。 　　房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项