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房地产开发项目风险识别和防范研究 　　摘要：从风险的概念入手，探析风险的构成元素及本质，进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导。 　　关键词：房地产项目　风险识别　风险防范 　　 　　0　引言 　　 　　房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。因此，在房地产项目开发中必须引入风险管理的机制，否则风险发生必然会给项目造成重大损失。所以，正确进行风险识别及评估，并采取可行的风险防范措施，是保证房地产开发项目顺利的重要保障。 　　1　风险概念探析 　　 　　1.1　风险是事件的不确定性A.H.Mowbray(1995)称风险为不确定性；MarchShapira认为风险是事物可能结果的不确定性；C.A.Williams(1985)将风险定义为在给定的条件和某一特定的时期，未来结果的变动：Brnmiley认为风险是公司收人流的不确定性。 　　风险的主观学说认为，不确定性是主观的、个人的和心理上的一种观念，是个人对客观事物的主观估计，而不能以客观的尺度予以衡量，不确定性的范围包括发生与否的不确定性、发生时间的不确定性、发生状况的不确定性以及发生结果严重程度的不确定性。而客观学说则是以风险客观存在为前提，以风险事故观察为基础，以数学和统计学观点加以定义，认为风险可用客观的尺度来度量的。 　　1.2　风险构成要素风险因素、风险事件和风险结果是风险的基本构成要素。风险因素风险产生和存在的前提。风险事件是外界环境变量发生预料未及的变动从而导致风险结果的事件，在整个风险中占据核心地位。风险事件是风险由可能性转化为现实性的媒介。 　　根据风险的形成机理，叶青、易丹辉(2D00)认为，风险的内涵在于它是在一定时间内，有风险因素、风险事故和风险结果递进联系而呈现的可能性。而郭晓亭、蒲勇健(2002)则认为，风险是在一定时间内以相应的风险因素为必要条件，以相应的风险事件为充分条件，有关行为主体承受相应的风险结果的可能性。 　　 　　2　房地产开发项目的风险识别 　　 　　风险识别是风险管理的基础工作，任何风险被忽略都可能导致房地产项目的失败。因此企业应周密分析企业所处的外部环境，剖析企业在开发活动中客观存在的风险，以及对企业利益可能造成的威胁。 　　2.1　外部风险 　　2.1.1　政治风险在我国市场环境欠完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为明显。房地产行业作为关乎国家经济运行的支柱产业，在更多时候国家会将它作为经济宏观调控的重要工具，由此所带来的房地产行业变数极大，因此地产商非常关注政治风险以便及时化解。 　　2.1.2　经济风险这类风险可以分为以下几类：①市场供求风险。市场需求受宏观经济增长速度、房地产产业政策、产业结构调整、社会收入变化、消费心理变化等。②财务风险。由于各种财务因素发生变化给房地产经营带来的各种损失，主要包括融资风险、通胀及利率风险、资金变现风险、开发费用变动风险、税率变动风险。③地价风险。因地价的变化而对开发商带来更多的开发成本，提高了房地产项目的市场价格，直接抑制市场需求。④项目竞标风险。由于竞标方式、竞标条件以及竞标过程的一系列不确定性变量所引起的项目成本增加的风险。⑤国民经济状况变化风险。 　　2.1.3　社会风险由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性。房地产项目的社会风险因素主要有以下几种：①规划风险。规划风险包括基础设施配套风险和建筑规划风险。规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产项目商品的价值将会产生影响。基础配套包括供水、排水、供电、热力、天然气和通讯等硬件配套设施，以及周围的医院、学校、公交线路、购物超市等软件配套等，未来的基础设施建设力度以及城市规划的变更都会对该项目带来风险：建筑规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性等因素引起。②区域发展风险。由于周围环境的房地产项目发生变化而影响该房地产项目价值和价格，为开发商带来损失。③公众干预风险。由于房地产项目的建设影响到周围居民的利益而使公众阻止该项目的发展，可能给房地产开发商带来各种形式的损失。④住户干预风险。原住户不愿意搬迁，或未能达成协议，致使住客进行干预，阻止工程的顺利进展，从而造成工期延长、成本上升的损失。或者房产业主与开发商由于某些利益冲突导致业主拒绝接房或诉讼等。⑤治安风险。 　　2.1.4　自然风险由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生