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房地产投机理论和实证分析 　　摘 要：通过比较国内外有关房地产投机理论的研究，得出预期因素是导致房地产投机的主要原因，基于该理论改进并建立房地产投机度检验模型，利用该检验模型对我国四个直辖市的房地产市场做了相关实证分析，并进行城市间投机度的比较与探讨。 　　关键词：房地产投机 投机度 预期 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007-3973（2013）002-139-03 　　1 研究背景 　　1.1 概念界定 　　1.1.1 土地投机与房地产投机 　　土地投机是为短期内通过再出售获利而购买土地的行为，往往对土地的利用实效不感兴趣。投机者希望快速获利，愿意承担更大的风险，往往长期囤积土地，而并不对土地作任何利用或仅作低效利用。而土地投资者只想获得合理的预期收入，特别关注土地收益的长期性、稳定性及规则性。因此土地投机与土地投资的区别主要是对土地收益的时间定义和可预测性，以及持有土地的目的。 　　房地产投机是指房、地结合在一起的投机活动。这种投机活动较为隐蔽。实际上，在社会稳定物价平稳的情况下，投机行为大多源自于人们对投机标的物价值价格的不确定从而对其未来价格产生的预期。往往市场信息不对称或者垄断程度高透明度较低的市场更容易出现投机行为。现实中，由于国家法律的限制真正从事单纯的土地投机活动则并不多见，土地投机往往以房地产投机的方式表现出来。 　　1.1.2 泡沫和房地产泡沫 　　泡沫是价格运动的一种现象，是由投机导致的资产价格脱离市场合理基础，并呈现持续上涨的态势。一般来说泡沫有两层含义：（1） 指资产价格脱离市场合理基础并持续急剧上涨的过程或态势。（2） 指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。而对于房地产泡沫则是指由投机导致的房地产价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。 　　1.2 房地产投机行为理论研究 　　1.2.1 国外相关研究 　　Hirshleifer （1975）和Feiger （1976）认为主观信念的不同会导致投机行为。投资者知道某些资产价格高于其真实价值，但他相信不久的将来会有人愿意以更高的价格来买走，因此投资者在现阶段会不断买进该种资产。Harrison和Krep（1978）认为与投资者长期持有某种资产相比，如果投资者随时会出售该资产，那么投资者就愿意支付更高的价格，在这个过程中显示出了投机的特征。Muellbaucr和Murphy（ 1997 ）认为投机收益主要来源于两方面：一假设资本收益为零，收益是从物业的使用中获得。二物业所有者预期价格变化导致其资本收益的变化。用下面的公式表示房地产价格构成：=+，为t期房地产价格；为资本收益为零时的房地产价格；为房地产预期资本收益的现值，可表示为： =/（1+），为下一期预期资本收益；i是t期的利率。 　　国外的研究中大部分都强调预期是决定未来房地产价格波动的关键因素之一，从而认为房地产投机产生于对未来价格变化的预期。 　　1.2.2 国内相关研究 　　在国外一些比较成熟的房地产投机理论的基础上，我国学者又结合我国实际对房地产投机理论做了进一步的完善和发展。周京奎（2004）认为房地产投机行为产生的理论框架为：（1）房地产具有特殊性，比如建设周期长、自然寿命长以及土地供给有限性等特点，决定了房地产市场的短期供给是无弹性的。（2）买卖双方同时存在于房地产市场中，其合同的签订存在时间差，这就为房地产的投机创造了条件。（3）房地产价格的增长率超过银行贷款利率时，同样也会导致房地产价格上涨从而引起投机的可能性。（4）预期土地价格上涨，也将导致房地产价格投机。（5）预期未来高档房地产价格上升而导致的投资行为也会引起房地产价格投机。在这些理论的基础上，可以把上述方程改写为： = /（1+），其中，r是土地价格增长率。该式表明房地产的增值主要是由土地价格上涨引起的。根据正反馈机制，房地产本期的资本收益与前一期相关，用下面公式表示： =f（），可以表示如下：=（-）/，P为房地产价格。为资本收益为零时的房地产价格，代表从物业的使用中获得收益，并与收入 y 和土地价格增长率r有关。因此，可表示为：=f （，），r为土地价格增长率。可得到如下表达式：=f （，）+f（）/1+。通过分析房地产价格投机形成的原因，奠定了房地产业投机度检验模型建立的理论基础。 　　2 实证研究结果及分析 　　2.1 假设条件 　　（1）2001年至2010年，假设我国的土地市场上不存在投机行为，也即是人们的预期对土地价格无影响。 　　（2）2001年至2010年，建筑材料、建筑技术、以及房屋各建筑属性的改进等因素对房地产价格的影响不显著，即满足同质可比性的要求。 　　（3）假定除居民可支配收入、土地交易价格的增长率，人们对房地产