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房地产投资策略研究和浅析 　　房地产行业投资虽然具有较高的投资收益、具有保值功能等优势，但它与其他投资形式一样仍然存在着风险，尤其是由于房地产投资所需资金量大、周期长，其实物形态为不动产及房地产市场是一个不完全竞争、信息不是完全对称等特点。因此投资者在进行房地产投资时，应谨慎耐心地进行选择和科学地决策，以最大限度地规避投资风险，获得最大限度的投资利润。 　　首先是时机的选择。时机的选择是指在房地产投资过程中，投资者把握机会、机遇的大问题，包括何时进入房地产市场、合适购入土地、何时进行开发、何时购入、出售或者出租房地产产品等。其主要包括以下两个方面： 　　其一，是指有经济景气等宏观经济形势所决定的时机。经济研究理论及发展实践表明，在一国的经济运行之中，都存在着萧条、复苏、上涨、衰退，再重归萧条的经济周期。从我国及西方发达国家房地产发展历程来说，经济周期对房地产业的影响是非常巨大的。即在经济由萧条走向上涨的过程中，房地产的价格会上涨；反之，在经济由上涨走向萧条时，房地产价格会下跌。因此，房地产投资者需密切关注整个国家经济运行的宏观态势，把握宏观经济形势为房地产业创造的机遇，并做出正确的决策，才能在市场竞争中立于不败之地。其二，是指要对房地产开发的阶段性做出时机决策。一般地，房地产业的发展也是呈现周期性的，它的价格也会呈现出周期性波动趋势。这是因为房地产业是国民经济中一个重要的产业部门和组成部分，所以它不可能不受到整个国民经济周期波动的影响。再则，一个完整的房地产开发过程是由一系列的活动阶段所组成的。在房地产发展周期及其开发周期的不同阶段进行投资，就有着不同的收益水平，从而也面临着不同的风险。因此，争取的投资时机及投资阶段的选择，对房地产投资者来说至关重要。当然，在我国对房地产投资者来说，在进行投资时机选择时，不仅要考虑到经济发展周期、房地产业的发展周期、房地产开发建设周期等因素外，还需要更多地考虑我国的国情。 　　其次是地段位置的选择。无论是西方经济学理论还是马克思经济学理论，都承认级差地租的存在，即不同的地段具有不同的价值。也就是说，好的地段会为投资者带来巨大的财富与效益。因此，地理位置是决定城市地价最重要的因素，从而对房地产商业价格或形成租金的能力具有非常重要的影响。不同种类的房地产要求不同的地理位置，以满足不同需求者的需要。一般地，房地产需求者对房地产在使用能力、功能及效应上应该考虑如下因素： 　　第一，自然环境和生存环境。自然环境和生存环境对居住、宾馆用房地产来说显得非常重要。在这里，自然环境不仅指地形、地貌等自然条件是否适合于居住、宾馆或其他服务业用房地产的开发和建设，而且还只自然风光是否具有适宜于人们生活居住的舒适、休闲、迷人的生态环境。同时，居住及宾馆用房地产还对周围的生存环境也有非常高的要求，即一方面要求环境清静、优美、日照充足、空气清新，另一方面也不允许有破坏人类生活和谐或产生危险的环境存在。如靠近垃圾处理场、火葬场、坟地、加油站、煤气化工厂等的居住生活用房地产，其满足人们生活居住的满意度就很低。所以说，自然环境和生存环境是影响房地产价格及产生租金能力高低的一个重要因素。 　　第二、经济、社会及文化发展程度。一般来说，相邻地区的经济、社会及文化发展状况、繁华程度对房地产价格的形成及房地产商品的销售有着十分重要的影响作用，对商业用房地产，包括丙谷胺和居住用房地产尤其如此。在现代经济条件下，城市生活的一大特点就是地区之间、部门之间、单位之间、企业之间、及人与人之间都存在着高度的相互依存关系，任何经济的、社会的及文化的活动都会带来信息、资金及人和物的流动。如人们由于工作、休闲、娱乐在供单位、部门之间的往来移动，原材料、燃料在生产与加工地之间的运输，产品由于生产地到消费地的流动，以及货物在批发商和零售商之间的流动等，都需要支付一定得代价或成本。这种包括时间和金钱的支出在经济上就被称为转移成本。一般地，地理位置越优越，各个场所之间的联系就越畅通、方便，其发生的转移成本就越低。对投资者来说，转移成本最小的区位，就是房地产投资最理想的地段，如原料指向性的工业用房地产应选择在原材料产地附近，商业性用房地产尤其是日用百货类应选择在繁华街道、交通主要干线两侧，居住用房产应选择在靠近商业区附近或城市轨道交通站点附近，等等。另外，地段位置的选择还关系到分享集聚效益的问题。一般来说，集聚效益与转移成本之间存在着相当大的关联作用，即转移成本低的地区也是集聚效益较高或高的地段。这对于商业性用房尤其重要，因为优越的地段位置能使商业及一些工业企业分享到许多外部经济带来的好处。另外，集聚效益还包括居民享受到的由于社会道德水平高、治安良好、文化水平高等产生的外部经济。因此，转移成本及集聚效益的高低和外部经济条件等成为影响房地产价格和生租