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房地产开发风险分析和对策研究 　　【摘 要】随着房地产市场逐步规范， 法制不断健全， 房地产开发市场竞争加剧， 投入资金水平， 技术能力和管理素质的较量， 使开发企业开展风险管理变得非常必要。 　　【关键词】房地产；开发风险；对策 　　前言 　　房地产开发风险管理就如同一个缜密的系统， 将风险管理的各要素有机组成综合体。所以在进行房地产开发时， 必须要推广与运用风险管理系统， 并且要在日常的工作中尽量完善这个系统， 以促使我国的房地产事业健康发展。 　　一、房地产开发项目个阶段风险识别 　　1、房地产投资决策阶段风险 　　（1） 开发区域的风险 　　房地产开发项目的区域风险与房地产开发不可逆性和地理位置固定性紧密相关，由于各个地区发展不平衡，经济和政策相差悬殊，各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同，使得所以经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。 　　（2）开发时机风险 　　房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。而房地产开发周期较长，期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。 　　2、房地产项目土地获取阶段的风险 　　（1）土地购买风险 　　土地获得的方式有协议让出和招拍挂两种方式。前者的风险来源于开发企业和原房产所有者的谈判过程， 后者的风险来自于成本高利润低，如果对市场走势判断有偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自与对未来市场判断能力。 　　（2）筹资风险 　　房地产行业是典型的资金密集型行业， 大部分依靠筹资方式开发建设，具有投资大、风险高、周期长特点。筹资风险来自于因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例越高时，筹资风险也越高。 　　3、房地产项目建设阶段的风险 　　（1）承包合同风险。合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严谨；第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配，即纯合同风险。 　　（2）自然条件风险。开发区域自然条件如地形地势、环境气候等对施工安全存在一定的威胁。尤其实在自然条件恶劣的区域，工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素给开发商带来的威胁。 　　（3） 工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。 　　4、房地产销售阶段风险 　　（1）租售合同风险。房地产租售交易合同是对交易双方行为的明确规范，条文详尽、清楚。 　　（2）销售时机风险。房地产销售时机分预售、即时出售和滞后销售三种情况。每一种销售的方式都有各自不同的风险。 　　（3）自然灾害风险。自然灾害风险是指由于人们对自然失去控制或自然本身发生异常变化造成损失的可能性。 　　二、房地产开发风险管理的内容 　　1、房地产开发风险管理的流程 　　（1）风险识别 　　风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前感知风险，对风险进行分析。感知风险，是开发商通过调查研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在感知风险的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。 　　（2）风险评估 　　房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序，编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施规避风险。 　　（3）风险监控 　　房地产开发的风险监控，是投资主体在项目的开发过程中自觉监视风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险监控是风险应对计划修正和提高的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理达到预期目标。 　　2房地产开发风险应对措施 　　（1）风险回避 　　风险回避是主动回避风险发生的可能性。它是在房地产开发的过程中，管理者经过权衡风险带来的损失与冒险所获利益相比较，迫不得已中止开发项目，或者改变方案，从根本上消除风险隐患。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。通常只是在未来可能发