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房地产成本管理突出问题和解决方案探讨 　　【摘 要】随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化，控制成本，提升管理水平，对房地产开发公司来说就尤显重要。房地产业受到国家新一轮宏观调控的深刻影响，房地产企业需要加强成本管理以应对市场调控、提升企业竞争力。而房地产成本管理中的一些突出问题对成本管理工作影响重大，需要及时、有效地进行解决。房地产企业是属于资金密集型和知识密集型的企业，在项目运营的过程中如何能够保证利润最大化，是每一个房地产企业的急需解决的问题。解决房地产开发公司成本管理的困惑，提升成本管理水平，应从成本、合同、资金三个环节发力，实施成本管理的三条主线与信息化系统相结合，真正实现房地产开发公司成本的科学管理。 　　【关键词】房地产；成本管理；问题；解决措施 　　国家对房地产行业进行了力度空前的新一轮宏观调控，对过去十几年高速发展的房地产行业实行了限购、限贷、提高首付比例、试点开征房产税、加大保障房建设力度等调控手段。随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势。未来房地产开发企业的发展至少有八大趋势，即规模化、集团化、民营化、差别化、品牌化、战略化、上市化以及网络化。然而我们应该看出房地产开发公司整体成本管理水平不高，真正能将成本、合同、资金三条主线全面、有效地管理起来的公司少之又少。这就在房地产管理上存在较多问题，所以笔者对此提出一系列解决对策。 　　一、成本管理存在的问题 　　要加强房地产成本管理，向内部管理要效益，就必须清晰地了解当前成本管控存在的主要问题，只有知道了问题所在才能找到正确合理的管理方法和对策。根据成本管理体系的不同阶段进行分析，以找出房地产成本管理的突出问题。 　　（一）成本管理水平粗狂，缺少体系 　　许多房地产开发公司在开展成本管理工作之前，由于缺少组织架构支撑，欠缺成本管理意识，没有设立专职的部门负责成本工作，在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。在“流程”上也理解不清晰，使用的“方法”不明确，PDCA（Plan-D-check-Action）的管理流程是：目标成本--已发生成本--动态成本--调整成本，许多房地产开发公司在以上的每个环节，均缺少行之有效的管理方法与手段，在成本管理的开始，根本没有“目标成本”、“动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理流程体系了。 　　（二）合同管理不到位、变更难以控制 　　从签订第一份土地合同开始，房地产开发公司即开始了合同的管理工作，如何把合同管好是一门学问，而在房地产成本管理中，存在许多管理不到位的情况，而因为在合同管理中时效性很强和难以及时测算使得其变更控制难。合同缺乏规范化管理，以前许多房地产开发公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目，在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了问题，缺少合同分类授权与审批机制。而且许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦需要发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往是无法精确测算其成本的，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。 　　（三）资金管理缺乏合适有效的手段与方法 　　作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务，所以核算出的资金难以有效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划作出正确的决策。资金是房地产开发公司发展的血液，而现在房地产开发公司普遍是资金管理水平不高、缺乏计划性。很多公司在项目立项时，只有成本测算，而没有资金测算，或者测算很粗，无法起到参考作用，在项目的执行过程中， 进度计划经常会发生调整，这就给资金计划的管理带来了难度。 　　二、成本管理的解决措施 　　由上我们可以清晰看出成本管理问题存在于成本、合同、资金三个环节，所以也要从这三方面来针对性提出解决措施，要从成本形成、执行到分析，构成成本管理的闭环，而成本、合同、资金贯穿成本管理的各个业务环节，所以应该着重从几个环节提升管理水平。 　　（一）加强成本管理系统 　　很多管理都是凭经验，虽然有各种各样的报表，但是，面对新的实际需要往往缺乏足够详细的数据，难以进行相关性分析。因为报表的格式是己开始决定了，当时不可能考虑到其后的所有应用情