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房地产成本控制和管理研究 　　摘要：随着我国社会经济的迅速发展，人民群众的生活水平也在不断提高，对住房的需求量巨大，房地产市场一度膨胀，但经过国家进行的几轮针对房地产市场的调控以后，房价趋于稳定，不过人民群众对于购房的热情也相对得到了抑制，房地产市场呈现出供大于求的局面，这种情况下，房地产开发商的利益就受到了损失，我国房地产市场面临着新一轮的挑战。 　　关键词：房地产；成本；控制与管理 　　前言：人们对购房热情的减退，以及国家对房地产市场的进一步调控，房屋成交量呈现明显的下滑趋势，给房地产开发商带来了不小的损失。前几年近乎疯狂的圈地建房，到现在已经是另一番景象了。房地产市场的萎靡，使得房地产开发商不得不重新考虑成本控制与管理的问题，这关系到他们能否顺利度过这个房地产市场的冰河期，以及今后的生存。 　　一、房地产成本的基本构成 　　房地产项目的成本构成十分复杂，包括多方面的因素，但总体来说，分为内部因素和外部因素两部分。对房地产成本控制与管理的研究，首先要从房地产项目的成本构成入手，了解影响房地产项目成本的要素都有哪些，为进一步研究成本控制与管理打好基础。 　　（一）土地作为房地产业赖以生存和发展的基础，土地成本是必不可少的[1]。利用有限的土地资源，合理分配与规划，对房地产业的发展都是至关重要的，房地产开发商要对规划建房的土地进行投标，中标后的占地费用，占地补偿费用，对拆迁户的补偿费用以及配套设施的建设费用都包含在了土地成本的范围内。 　　（二）房地产开发商在获得土地的使用权以后，就要对工程建设进行投入，工程建设前期的管理与运营，包括建筑成本，工程设计，广告投放以及相应的公共设施建设都属于工程建设成本。 　　（三）房地产业中的税费也是开发成本之一，购房者所交付的房价中包括了多种税费，营业税、契税、企业所得税等，这些税费都是由开发商转嫁到购房者身上的， 　　（四）房屋在交付以后，由购房者进行使用，在这个过程中，开发商需要对房屋进行日常维护与管理，也就是我们所说的物业费用，物业费用一部分是由购房者来承担，但大部分对于房屋在使用过程中出现的质量问题，以及房屋正常的损耗所产生的维护费用都是由开发商来承担的。 　　（五）房地产项目在开发过程中需要大量的资金作为基础运转费用，开发商大多会选择向银行贷款的方式来筹集资金，在这个过程中，就产生了一定的本息费用，对于数目巨大的房地产项目开发费用来说，所产生的利息也是一笔不小的支出。 　　二、我国现阶段房地产业成本控制与管理的现状 　　目前，国内很多房地产开发商在面对成本管理工作的时候，缺乏对成本控制和管理工作的清晰的认识，重视程度不够，这样就会导致自上而下对成本管理的意识不强，从整体上没有将成本管理工作放到日常工作规划中，造成了对成本管理的忽视。 　　在缺乏对成本管理意思的情况下，关于成本管理的具体方式也就无从谈起。成本控制的管理中存在着许多不确定的因素，如果出现实际使用费用高出计划费用，没有一个明确标准的管理流程作为参照，就很难在短时间内解决好成本管理中出现的突发情况[2]。 　　同时，现阶段的成本管理还缺乏对人员的管理与整合，工作人员也是建设成本的一部分，做好对工作人员的管理也是成本管理的重要内容之一，房地产行业的人员流动性比较大，施工中的经验很难被有效的积累下来，无法对今后的工作起到借鉴作用，造成了资源的浪费。 　　房地产业的发展还要依赖专业的成本管理人员，现阶段专业的成本管理人员还属于“稀缺物种”，房地产项目包含的部门繁多，没有专门的管理人员进行联络和沟通，成本控制和管理十分困难。 　　房地产项目周期长，突发情况多，房地产企业在成本管理上缺乏对资金的整体性把握，管理水平不高，没有计划性，对施工中可能产生的费用预计不足，对使用成本没有有效的跟踪，造成成本使用混乱。 　　三、我国房地产业在成本控制与管理中存在的问题 　　（一）行业对于成本控制和管理的意识不强。很多地产开发商对成本控制和管理没有明确的概念，认为成本仅仅是指有形的资产，包括资金、设备等的投入，无需进行专业的测算。这样的错误认识将大大损害房地产开发商的既得利益。在现代房地产企业成本控制和管理中，对无形资产的投入效用要远高于对有形资产的投入效用。现代化的企业是靠人才完成市场竞争的，对人员的管理不容忽视，无论什么行业，精细化是发展趋势，将细小的投入纳入到成本管理是房地产企业未来必行之路。 　　（二）缺少对成本控制和管理的有效方法和手段。以往的房地产企业通过财务部分的财务报告进行成本控制，财务报告是财务部分对已经发生的经济事件的整理和总结，报告中的信息缺乏时效性，是在时候对已经产生的成本投入的归纳，从成本控制的角度来看，对控制成本毫无意义。另外，房地产项目在建过程中，将会产生大量的数据，传统的房地