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社区类别和终端物流模式匹配度分析 　　内容摘要：本文将北京的住宅社区分为四类，即高档社区、中档社区、普通社区和老旧社区。针对每个社区类型进行相应的样本社区调研，以不同类别社区的特点为基础，构建相匹配的终端物流模式。 　　关键词：社区分类 终端物流体系 匹配度 　　目前在与住宅社区衔接的终端物流模式中，快递员直接上门投递模式依然占据主导地位。近几年，大型电子商务和知名快递公司都在不断尝试快递智能柜、便利店代收、物业代收等间接自助取货模式，但是成效并不明显。如何大力发展与社区匹配度较高的间接自助取货模式，是本文要探讨的主要问题。北京作为超大型城市，住宅社区种类众多，既有高档豪华全封闭社区，也有20世纪60年代就存在的老旧社区，这些社区的零售业态五花八门，造成了基于社区商业建设终端物流体系的现实困难。本文将住宅社区分为高档社区、中档社区、普通社区和老旧社区，在不同社区的管理水平和模式下，探寻与之相匹配的终端物流模式。 　　高档社区 　　（一）高档社区特点分析 　　物业大管家模式。此类社区房屋单价远高于周边普通住宅，社区密度低，户型较大，住户数量相对较少，私密性极高。此类社区的物业费较高，每平米物业费普遍在5元以上。北京银泰中心的物业费高达10元/m2，物业能够为业主提供大管家模式的物业服务，并且能提供个性化的物业服务。物业公司的整个经营活动是以业主满意度为标准，从业主的角度来分析业主的需求，做到全面尊重和维护业主的利益。因此，此类社区的物业被称为大管家。 　　社区全封闭。此类社区业主私密性要求极强，以北京银泰社区为例，业主多为社会成功人士，有极强的保护个人隐私需求，社区全封闭管理，出入社区及电梯均需要密码，外部人员进入需要严格的登记制度，快递员无法出入。 　　（二）与高档社区相匹配的终端物流模式 　　鉴于以上特点，高档社区应优先使用物业代收代发作为社区终端物流模式。另外，如果是规模较大的高档社区，为了缓减物业代收发快递的工作压力，物业可本着方便业主取货的原则，在社区单独开辟一块区域，与电子商务、快递企业或者速递易之类的第三方公司合作设立快递智能柜，作为物业代收代发快递的辅助，两种模式相结合为社区业主服务。 　　物业代收模式为主。一是物业有意愿承担此项任务。高档社区的物业就是大管家模式，以“业主”为本，可以为客户提供诸多特约服务，只要业主提出要求，物业通常不会拒绝，会想方设法替业主完成。以北京银泰社区为例，某些业主为著名影星，出于保护隐私的目的，此类业主如果需要收发快递，是不愿意透露真实姓名和住址等个人信息的，就会全权委托给物业来完成。二是后续事宜容易协商解决。高档社区由于业主数量少，物业费用贵，物业对每位业主都很熟悉，关系也很融洽，时刻准备为业主排忧解难，物业也不会为几件快递再单独向业主收费。物业代收快递后，会认真为业主验收货物，亲自为业主送货上门，这就大大减少了货损的概率，并且还能为客户提供代发快递的服务。如果出现货损现象，由于物业了解此快递的来龙去脉，也容易找出症结所在，更容易协商解决后续问题。 　　快递智能柜模式为辅。如果是规模较大的高档社区，超大超重的快递可以由物业代收代发外，社区业主的大多数快递都属于中小件，物业可以和电子商务、快递公司或者速递易等智能快递柜公司合作，在社区内安装智能快递柜，可以节省物业的人力成本和时间成本。同时，物业还可以在智能柜上投放适合社区业主的广告，以获得额外收入，这样的合作才能持续并长远发展。因此，高档社区终端物流模式构建如图1所示。 　　中档社区 　　（一）中档社区特点分析 　　物业服务意识较强。目前，有配套电梯的中档社区的物业费通常在3元左右，与高档社区相比，住户密度加大，业主数量大大增加，物业的服务意识还是较强的，但无法与高档社区高端物业的大管家服务水平相比。 　　社区封闭度较高。此类社区基本全封闭管理，出入社区需要门禁卡，外部人员进入需要登记，快递员不能随意出入。某些社区大门出入自由，但进入楼门需要门禁，快递员需要在楼下等待取货。 　　社区商业业态较全面。本次调研的东城区花市街道南里社区，为规模较大的中档社区，住户数量多，周边的社区商业业态较全面，包括便利店、餐饮店、银行、药店、废品回收、房屋中介甚至大型连锁超市等众多零售业态。 　　（二）与中档社区相匹配的终端物流模式 　　与高档社区相比，中档社区不能仅靠物业解决终端物流的衔接问题。需要各种终端物流模式通力协作来解决社区“最后一百米”的困境。 　　物业代收模式。在调研中，少部分中档社区中的物业是帮助业主代收快递的，不过货到付款的货物不可以，货物过大过重也不可以。不过，也有多数社区的物业以人手不足、空间不够为理由，拒绝为业主代收快递。 　　便利店合作代收模式。中档社区通常都有配套的100m2以上的连