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论商业银行对房地产信贷风险识别和防范策略 　　【摘要】房地产信贷风险，是指因房地产开发商或购房人无力偿清商业银行贷款出现的风险。随着我国房地产市场进入严冬期，作为商业银行比较重要的房地产信贷资产来说，如不加强管理将面临极大的损失风险，进而影响商业银行的可持续发展。为此，笔者对商业银行房地产信贷风险的识别与防范策略进行了分析和研究，希望对商业银行在房地产信贷活动中降低信贷风险有所裨益。 　　本文首先简要说明了商业银行房地产信贷和风险的主要类型，然后分析了商业银行房地产贷款风险管理存在的主要问题，最后提出了相应的防范策略。 　　【关键词】房地产 信贷风险 风险管理 商业银行 　　一、房地产信贷及风险概述 　　（一）房地产信贷主要类型 　　房地产信贷按照用途主要可分为土地开发、商品房、商业地产贷款，对上述贷款一般采用信用、保证贷款、抵押贷款和质押方式进行。对信贷进行分类，由于其风险不同，有助于商业银行进行分类管理，进而降低贷款风险。 　　（二）房地产信贷风险类型 　　一是市场风险。虽然房地产是否存在泡沫或者泡沫何时破灭基本不可量化预测，但以下种种迹象表明市场风险正在逐渐增大，比如存量房不断增加、房地产价格和居民收入比逐年增加、房地产价格和价值严重背离、炒房者不断增加、刚性购买需求不断减少，如果商业银行一味追求利润而不考虑这些市场风险，无疑加大了商业银行的信贷风险。 　　二是政策风险。对银行房地产信贷来说，政策性风险一般是指我国政府的货币政策、财政政策、产业政策等对银行信贷业务产生的风险。比如消极的货币政策往往伴随着利率上升，由于投资的供求被打破，住房价格往往下降，住房抵押品赎回权增加，发生信贷和流动性危机的几率急剧增加。 　　三是系统性风险。由于商业银行通过同业拆借或者银行间债券市场交易后互有负债或者资产，当一家负债较大的银行出现支付不能的情况，就会影响其他银行的支付能力，严重者将导致系统性风险。 　　四是信用风险。信用风险是指借款者由于开发商投资开发的项目失败、以投资为目的的购房者在房地产价格严重下跌时违约等原因导致的不能清偿贷款的风险。 　　二、商业银行房地产贷款风险管理存在的主要问题 　　（一）全员风险意识淡薄 　　商业银行信贷相关人员，除了专门在风险管理部门工作的员工之外，大多数风险意识比较淡薄，突出表现在一是信贷部门的员工出于提高经营业绩和获取奖金的需要，往往在办理信贷过程中，不认真履行银行的风险识别和评估程序，加大了贷款风险；二是商业银行的管理层比较重视短期银行利润，这样容易忽视信贷风险对长期利润的影响；三是信贷部门以外的信贷相关工作人员认为房地产信贷有抵押物，往往不重视对贷款人的可持续发展能力的调研工作，对房地产开发项目的可行性研究报告不认真甚至不分析其中蕴含的风险因素，而且对抵押物的价格或未来的走势不重视，盲目信赖房地产价格评估人员的职业道德。 　　（二）商业银行信用风险管理能力有待提高 　　一是很多国有银行虽然进行了股份制改造，但是贷款决策审批权力往往过于集中少数人手中，这种情况往往导致其虽然有了比较健全的信用风险管理制度，但是该制度被少数人架空，已流于形式，起不到应有的作用；二是银行授信部门的独立性不强，导致其对信贷部门的盲目放贷行为约束力不足；三是对不良贷款的形成的真正原因不能进行量化分析，因此不是很难追责，就是对责任追究的力度不够，起不到责任追究的效果，很难消除信贷人员为了自己利益最大化而损害银行利益的行为。 　　（三）操作风险的管理不够完善 　　很多商业银行对信贷操作风险不够重视，信贷管理手段很难达到预期的目标。比如不严格执行总行的信贷标准，擅自降低准入门槛，甚至出现违规放贷的违纪行为，导致对“五证”不齐全或是自有资金占开发项目总投资低于30%房地产项目签订贷款合同；又如很多贷款人以流动资金贷款名义进行房地产开发，而银行不置可否，不严格跟踪贷款的用途；再如变相降低首付比例，对房地产虚假提高评估价格的行为采取默认的态度。上述行为无形中增加了商业银行房地产信贷的操作风险。 　　（四）商业银行房地产信贷相关人综合业务技能亟待提高 　　很多商业银行的信贷人员对风险防控方面的知识欠缺，同时又缺乏相应的后续教育培训或自学的补救措施，久而久之造成该部分人员的综合业务技能严重背离其工作岗位的需要。例如部分员工不仅信贷知识欠缺致使风险防范意识较差，同时又对房地产行业知识的掌握不够深入彻底，很难适应房地产行业信贷风险管理的现实需要。 　　（五）对个人住房贷款信用风险的违约估计不足 　　一般来说商业银行对个人发放的住房贷款，短则五年，长则二十多年，属于典型的中长期信贷。根据货币的时间价值和风险理论，这样的贷款的风险会因不断积累而提高，因此其风险是逐步显现的。比如目前我国房地产行业不景