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美国当前住房保障政策面临问题和解决方案 　　摘要：美国当前住房保障政策执行过程中，低收入群体和保障性住房在社区遭遇“邻避效应”，很多地区限制用地规划与开发用途、拖延行政审批流程、提高基础设施配套费，开发商难以用获批的优惠在合适地段建设保障性住房，住房供应量减少导致房价、房租上涨，低收入群体在得到租金补贴的情况下仍然难以匹配到合适的住房，使得住房保障政策效果大打折扣。为了应对上述问题，以马萨诸塞州为代表的州政府推出了一系列干预和激励政策。解剖美国住房保障政策的问题与对策可以帮助中国更加全面而有预见性、针对性地制定住房保障政策，为建立多渠道保障、租购并举的住房制度提供借鉴。 　　关键词：美国住房政策，住房租金补贴，保障性住房，邻避效应，精明增长 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2017）12-0041-49 收稿日期：2017-11-15 　　1 美国住房保障政策推行过程中遇到的问题和障碍 　　美国住房保障政策全面实施的阻碍主要来源于地方主观或客观上的不配合：小到某个社区、大到整个城市，部分当地政府官员、社会团体和居民通过限制用地规划与开发用途、拖延行政审批流程、提高基础设施配套费等多种手段限制保障性住房的供应或直接拒绝低收入群体进驻。 　　1.1 用地规划政策 　　美国多数城市的用地规划由当地市政府独立部门负责，地方常常通过“排他性区划”（exclusionary zoning）控制甚至禁止建设高密度多户住宅。排他性区划对区域规划、用地性质和容积率等有极严格的限制，导致住房建设成本攀升，房价、房租位居高位。实施该区划政策的地区面向低收入群体的大型高密度多户住宅供应量不足，且往往被规划在环境较差的地区，周边缺乏基础设施和配套服务，无法形成良好的社区氛围，导致贫富差距进一步扩大。Pendall（2000）的调查显示，1990年全美共有7.6%的人口居住在贫困率高、失业率高、公共设施匮乏的地区，而这一比率在领取联邦政府租房券补贴的人群中高达12.7%，且在1998年上升到19.3%，在部分城市甚至一半以上受补贴的低收入家庭集中在贫困区。排他性的地方用地政策被认为是造成这种现象的主要原因。 　　据Pendall等人（2006）统计，在美国最大的50个都市区（metropolitan area）1844个行政单位中，约92%的地区有管制土地规划用途的法规（zoning ordinance），其中约42%的地区实行低密度的排他性区划政策，将住宅密度严格控制在每英亩土地8幢住宅以下，仅有不到13%的地区允许每英亩土地上建设超过30幢住宅。一系列研究都证实了严格的用地管制措施会导致住房供给弹性偏低，新增住房供应量远小于实行宽松用地政策的城市（Mayer 和Somerville，2000；Green et al.，2005）。针对美国1168个市、乡镇等地方行政单位的研究发现，排他性区划政策不仅显著降低了住房特别是租赁住房的供应量，同时还减少了区域内少数族裔居民的数量和比例，加剧了种族隔离现象（Pendall，2000）。 　　1.2 行政审批流程 　　政府行政效率低下可以导致住宅建设成本增加。很多时候，地方或社区有意通过复杂的项目开发审批制度阻碍保障性住房建设。为了使房地产开发项目获得当地政府的批准，开发商和社区之间往往需要进行深入协商，项目审批过程也可能十分繁复。2002年一项对全美500家房地产开发商的调查显示，接近一半的住宅项目开发需花13个月至24个月获取审批，超过20%的住宅项目需等待2年以上才能获得所有必要的许可和批准（Ben-Joseph， 2003）。如果无法遵从规划好的时间节点，开发商的融资成本和预期盈利都会受到影响。一个地区房地产项目开发的行政审批流程越复杂、所需时间越长，土地价格越高，不必要的延误增加了建设成本，从而导致房价和房租的上涨（Glaeser和Gyourko，2003）。 　　1.3 基础设施配套费 　　地方政府通常??要求开发商承担新开发项目所需的基础设施和配套服务的大部分费用，即基础设施配套费（impact fee），用于项目周边园林绿化、学校、道路、图书馆等的建设或更新维护。虽然大多数情况下基础设施配套费反映了必要的公共服务支出，但有些则与实际成本不成比例，或被刻意提高。过高的基础设施配套费也将增加建设成本，阻碍保障性住房建设。据美国总审计局（United States General Accounting Office）2000年的统计，总人口在2.5万人以上的城市中，近60%向新开发项目征收基础设施配套费。例如在加利福尼亚州，1999年建造一幢独户住宅平均需缴纳6783至47742美元不等的基础设施配套费，平均基础设施配套费接近2