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美国共享权益住房制度和启示 　　20世纪90年代后期至21世纪初期，美国房价经历了一次长时间的上升，政策制定者和实施者逐渐开始关注社区土地信托、限制合同住房、有限权益住房以及分享增值收益贷款等新形式来帮助中低收入家庭获取住房。政府将公共补贴的投入与转售限制或增值收益分配结合在一起，既保证居民对住房的长期可负担性，也保持了公共补贴的价值。这些方式虽然在房屋的增值收益分配上有一定的限制，但提高了购房者的可承受能力，也为购房者提供了建立财富的机会。这种模式被统称为共享权益住房（Shared Equity homeownership），它是政府或其他组织在传统的购房与租赁公共租赁房之间提供的新型住房保障形式（见图1）。尽管共享权益住房在建立个人财富方面差于传统的直接购买自有住房，但在缓解居民支付能力与房源可得性之间不断加大的矛盾，保证居民拥有可负担性和稳定性的住房需求中发挥了积极的作用。 　　一、共享权益住房模式 　　一些学者（Rick Jacobus、Jeffrey Lubell等）将分享增值收益贷款和补贴保留归为共享权益住房的补贴策略。这两种模式下的房屋增值收益都是由提供补贴的主体（公共或私人实体）和接受资助的个人购房者共同分享。分享增值收益贷款中，归属公共部分的收益回归到政府实体中，并以现金支付的形式为下一个购房者提供补贴。在补贴保留模式中，公共收益部分留在住房价值中，以减少下一个购房者购房的花销。 　　（一）分享增值收益贷款（shared appreciation loans） 　　分享增值收益贷款是指政府或非盈利组织以贷款的形式支持购房者，减少其首次贷款的比例，进而减少购房者的月供额度，同时要求房主在转售住房时支付原始本金和房屋增值收益的一部分以代替利息的偿还。最常用的计算公式是将最初补贴占原始售价的比例作为购房者所要缴纳的增值收益份额，总增值收益乘以增值收益份额加上原始补贴值，即为房主在转售房屋时要向政府或非盈利组织归还的贷款；也有一些项目预先给转售者规定了特定的比例（如40%）来计算共享的增值收益。 　　分享收益贷款对政府或非盈利组织而言，其优势在于：（1）房价增值收益被购买房屋的所有资金投入者按份共享，体现了公平性；（2）已投入的资金补助回报反映了住房价格的变化，而通常情况下住房价格呈上升趋势，这既保持了公共补贴的家庭数量又保证了补贴投入资金的购买力，通过取回房价增值收益的一部分，增加了政府或非盈利组织可利用的补贴总额，进而相应的减少了保障资金缺口发生的可能性。缺点是：（1）由于住房以市场价转售，这一方式并不能保证特定社区中可负担的保障性住房的持续供给，政府在得到一定收益的同时对转售的住房失去了控制权；（2）在一个房价快速上涨的住房市场中，政府还需投入额外的补贴才能使中低收入购房者负担得起与之前类似的住房，若每年不增加新的补助金，项目将会服务于越来越少的家庭；（3）并不能保证地方政府将回收资金完全再用于住房保障；（4）补贴的循环利用增加了政府的监管成本。 　　对购房者的好处是：（1）借助于分享增值收益贷款，降低了自行购房直接偿还贷款的压力，可以提前实现在相对理想的地方拥有一套住房的梦想；（2）没有将补贴限制在特定的住房中，使购房者对住房有了更大的选择； （3）减少房价下跌带来的直接损失，如果房价下跌，购房者只需归还贷款的本金，因此，与传统的方式相比，购房者风险降低。对购房者的劣势则在于当房价上升时，购房者只得到相对较少的收益。 　　（二）补贴保留（subsidy retention） 　　补贴保留是政府将补贴给予开发商及其他赞助者（CLT、LEC等）以减少土地、建筑或其他相关费用，赞助者承诺提供一定数量的低售价房屋，符合条件的购房者以接受房屋转售价格限制为代价取得低房价住房。转售价格通常由契约、转售协议或土地租约中的转售公式所确定。补贴保留项目的最大特性是将政府补贴永久性地保留在住房当中。对政府或非盈利组织而言，补贴保留的优势在于：（1）通过一次性的补贴投资所创建的住房单元拥有持久可负担性，保证了特定住房的供给性，确保了住房对目标收入阶层的长期可负担性；（2）不需要添加额外补贴，避免了因房价不断上升而导致的公共补贴购买力不断削弱的情况；（3）由于确保了受资助住房的持续保障性，经历房价快速上升的社区依然能保持混合收入居住的特性。其缺点主要包括政府需要长期的监督和管理以及房主所得收益较少两个方面。常见的补贴保留模式包括限制合同住房、社区土地信托和有限产权合作房三种普遍的应用形式。 　　1.限制合同住房（Deed-Restricted Housing） 　　限制合同住房是政府以投资或者提供优惠信贷的方式提供补贴，通过降低购房负担使中低收入家庭在得到住房的同时分享住房权益的模式。房屋转售对象和价格将被契