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不动产预告登记制度若干问题的研究 　　［作者简介］李伟（1971-），男，河南泌阳人，广州大学法学院讲师，法学硕士，研究方向：民商法学。 　　 　　［摘要］ 预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记制度的价值在于保护当事人的不动产请求权，达到稳定不动产交易秩序的目的。笔者对预告登记的性质、效力进行了分析，并将我国的预告登记制度与德国等大陆法系国家的预告登记制度进行了比较。 　　［关键词］不动产；预告登记制度；比较 　　［中图分类号］D913 　　［文献标识码］ A 　　［文章编号］1002-736X(2007)080-0150-04 　　 　　预告登记，即指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记制度起源于中世纪的德国普鲁士，后来被德国民法典所继承。《德国民法典》第883条第1款规定：“为保全转让或者废止土地的一项物权，或者该物权上的权利请求权，或者变更这些权利的内容和顺位的请求权，可以在不动产登记簿中为预登记。”《瑞士民法典》中规定的预告登记制度比德国的适用范围更为广泛。日本的预告登记制度被称为“假登记”，它不是在民法典中规定的，而是规定在《不动产登记法》中。我国台湾地区也规定有预告登记制度。 　　由于我国在不动产转移生效上采取的是登记生效主义，因此，不动产转移只有办理完登记手续才生效。但是签订不动产转让协议和办理完毕登记之间总是存在一个时间差，于是有一些房地产开发商恶意利用这一时间差将商品房“一房两卖”。为遏制这一现象，一些地方在不动产登记的地方性法规、规章中规定了预告登记制度。但是在我国的民事基本法律中并没有这一制度，这使得遏制“一房两卖”行为缺乏有效的法律基础。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一规定表明不动产的预告登记制度在我国民事基本法律中正式确立。本文拟对我国《物权法》中登记预告制度的立法价值、性质、效力和基本内容进行探讨，并与德国等大陆法系国家的登记预告制度进行比较，希翼对今后预告登记制度的完善有所帮助。 　　 　　一、不动产预告登记制度的价值 　　 　　每一项法律制度都有其确立的目标和相对应的制度价值。确立不动产预告登记制度的价值在于保护不动产交易中处于弱势地位的当事人的权利，保护不动产的请求权，平衡不动产交易中各方的利益，从而达到稳定不动产交易秩序的目的。 　　预告登记制度为保障不动产请求权人（不动产购买者）对不动产的请求权的顺利实现提供了保障。物权公示制度是物权法的基本制度之一，不动产一般采取登记公示的方式。登记对不动产物权的效力主要有两种模式。一种是登记对抗要件主义。不动产物权的变动只需当事人达成协议即生效，但是需要登记才产生对抗第三人的效力，不动产物权的变更未经登记不得对抗善意第三人。另外一种是登记生效主义。不动产物权的变动，必须经过登记，否则不发生效力。我国在立法和实践中基本上都是采用登记生效主义。因为不动产物权的变动需要登记才能够生效，因此不动产请求权人在不动产交易的债权行为成立之后到不动产的物权实现之间需要一段时间。在这段时间内，请求权人对不动产所享有的仅仅是一种普通的债权请求权。由于债权具有平等性和相对性，请求权人的这种债权请求权难以对抗第三人的物权。如果在等待办理登记的时间内不动产物权人违约，将不动产与第三方交易并及时办理不动产变更登记，则依据物权优先的原则，第三人将取得该不动产的物权。请求权人虽然可以追究物权人的违约责任，但是其得到不动产物权的目的却落空了。正是为了保护这种情况下债权请求人的利益，在德国诞生了不动产预告登记制度。该制度将物权公示手段适用于债法上的请求权，在不动产登记簿中将该请求权登记下来，通过登记，原本是债法上的请求权就同时具有了对抗第三人的效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，从而保证债权人顺利实现请求权。 　　在我国的房地产领域，开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象屡见不鲜。如上海的“天天花园”，279套商品房被开发商卖了600多次，一套房产竟然重复卖了7家。从我国目前的情况来看，购买不动产（主要是房产）关系到大多数普通居民基本生存，如果他们对不动产的请求权得不到保障，会极大地影响社会稳定。请求权人的这种对未来得到物权的请求权应当予以保护，预告登记制度恰恰就是可以起到这种保护作用的制度。不动产请求权一旦办理预告登记，此后不动产物权人所为的处分行为，如果妨碍预告登记请求权，则不产生物权效力。不动产交易预告登记之后，物权人再处分