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上海商品住宅价格影响因素分析 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)08-000-02 　　摘 要 如何确保合理的房地产价格，保持上海房地产市场的繁荣，稳定上海住宅市场的价格，已经是社会各界和政府都极为关注的问题。本文运用回归分析的方法对上海商品住宅价格进行研究，力图找出影响商品住宅价格的关键因素，以期对上海未来商品住宅价格变动趋势作出合理的预测，同时为降低房价给出合理的建议。 　　关键词 商品住宅价格 回归分析 收入分配 　　 　　一、上海商品住宅市场现状 　　中国的房产业是一个高投入，高产出，涉及产业多，经济联动性大的行业。在特定的国际环境中，各级政府为了拉动内需，保证税收，银行开路，财政松绑，总体上已经达到了预期目的。以后是否继续执行现有的宽松的房地产政策，实际上已经到了适当调整的时间。如今全国总体上，房价都有不同程度的上涨，很多地区已经进入泡沫阶段。上海、杭州、北京等城市的商品住宅价格不但居高不下，而且还有继续上涨的趋势。 　　据上海统计年鉴显示，上海商品住宅价格在2008年的涨幅达到30.25%，这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。2011年4月份，位于松江佘山板块的别墅项目上海紫园，成交均价已高达10万元/平方米，而瑞虹新城铭庭，位于虹口区四川北路板块，成交均价也高达4.02万元/平方米。这让大部分中等收入人群都难以购房，面临着极大的购房压力，这已经直接影响到上海经济的发展和社会的稳定。 　　二、回归分析 　　本部分是从上海市的实际情况出发，选取上海市住宅价格及其相关影响因素的时间序列数据，采用数量模型分析的方法，拟合上海市住宅价格的变化趋势，由此确定上海市住宅价格的预测值和未来五年的变化幅度。 　　结合住宅价格影响因素的定性分析，以及获取数据的可能性和完整性，初步选定2000-2010年近十一年的如下分析变量：因变量：商品住宅名义价格y、商品住宅实际价格y’；自变量：全市人均GDP为x1、商品零售价格指数x2、城市居民人均年可支配收入x3、人均储蓄存款余额x4、住宅年竣工面积x5、房地产开发投资x6、全市总人口数x7等七个因素。 　　以选取的七个自变量为基础，先根据各自与因变量之间相关关系的强弱进行筛选，然后对余下的变量进行逐步回归，根据每次结果来剔除相对非重要因素，留下相对关键性变量，最后得到适宜的方程，由此对商品住宅价格的趋势进行分析。 　　Yt= C0+C1X1+C2X2+C3X3+C4X4+C5X5+C6X6+C7X7+Et，其中，C0为常数项，X1~X7为自变量的时间序列，C1~C7为自变量的系数，Et为残差。 　　为研究自变量与因变量之间的关系是否显著，利用Eviews6.0软件计算各自变量与因变量之间的简单相关关系系数r（取值范围为[-1，1]），r的绝对值越接近1，说明两个变量之间的相关关系越强；r的绝对值越接近0，说明两个变量之间的相关关系越弱。如果某一自变量与因变量之间的r的绝对值较小，则认为该自变量对因变量影响很小，可以剔除。 　　根据7个自变量与因变量的相关关系系数结果，可以剔除与住宅均价相关性相对较小的变量X2和X5，其对应的相关系数分别为0.75和0.29。 　　对因变量y和剩下的自变量X1、X3、X4、X6和X7进行回归，得到如下结果： 　　y=-17086-0.1068X1+1.4065X3-0.0433X4-2.6662X6+6.9661X7 　　由R2=0.994183知方程拟合优度比较好，总体解释程度很高，但是，X1、X4、X6和X7的t统计值比较小，分别为-0.97、1.57、-1.79和0.22，变量显著水平比较低，可以将其剔除。 　　对因变量y和剩下的自变量X3进行回归，得到如下结果： 　　y= -4652.716 + 0.645537 X3 　　该方程整体在5%的显著水平下能通过检验，R2 =0.988，模型拟合优度比较好，F=636，自变量对因变量的解释程度很高。 　　并对上述方程进行序列相关检验，DW=2.4，因而不存在序列相关。同时进行异方差检验，运用怀特检验法列出方程，结果是不存在明显的线性关系，说明原模型不存在异方差性。 　　因此，最终的回归方程为：y= -4652.716 + 0.645537X3 　　逐步回归的结果表明，在七个相关因素中，人均可支配收入对商品住宅价格有最为显著的影响。如果需要利用上海市的经济基本面情况来对商品住宅价格进行说明，那么，人均可支配收入指标无疑是其中最为合适的。 　　预测的方法是：利用上海市人均可支配收入的时间序列数据进行回归分析，得到2000～2010年间的拟合值和2011～2015年间的预测