深圳振业宝荷城营销代理投标报告（一审稿）20071217.pptx

操作目标;操作目标;市场怎么了？;07年经济增长速度将达11.5%，居世界首位，未来2-3年中国经济依然持续快速发展;;房价、股价持续走高，资产通胀现象明显;直接原因——流动性过剩;生产资料（土地、设备、劳动力）成本、资金成本（利率，汇率）、准入制度（国外资本）较低是流动性过剩的深层原因;政府调控目标：“三防”;提高资源价格;人民币升值预期;调控阶段一;双管齐下;市场分析;市场分析;市场分析;小结;;数据来源：深圳国土资源与房产管理局;回顾——价格;回顾——客户;整体供应量回升;城市规划;增长率绝对值增加;市场分析;市场分析;市场分析;市场分析;市场分析;本项目开盘时，市场已处于整固期末期，或者市场已经恢复。本项目以自住需求为主的特点决定宏观政策对其影响不大。;市场分析;龙岗镇、坪山、宝龙片区总供应量分布图;项目名称;万科“坂田模式” ;将售项目分析;宝龙碧岭片区楼盘逐步增多，为工业区提供综合配套，本案“先入为主”，将会成为片区内标杆项目！;版块地位凸显，已成为深圳市的开发热点！;2002-2007中心城新盘供应状况;项目名称;从最近开盘成交客户分析，公务员、私企老板、高层管理者、技术人才、投资客为版块主要客户;占地/建面;产品;宝龙—碧岭—大工业区版块——万科金域东郡;产品;一级竞争版块分析总结;;龙岗中心城板块竞争项目——徽王府;龙岗中心城板块竞争项目——龙光·君悦龙庭;占地/建面;龙岗中心城板块竞争项目——东方沁园;竞争分析小结;操作目标;《深圳市城市总体规划（2007—2020）》，东部发展轴以“惠-深-港”区域性产业聚合发展为轴心定位，大力发展高新技术和先进制造业，代表深圳先锋主力产业，是深圳二十一世纪最具活力和经济增长率的城市空间轴。 强化“惠-深-港”互动，重点建设龙岗中心城和坪山新城，完善东部通道、厦深铁路和深惠城际线等交通基建，进一步提升龙岗中心城服务功能和工业区发展水平。 新一轮的城市空间规划和建设热点，项目适逢热点机遇并获取充足的注意力。;三横五纵：南坪快速、宝荷路、惠盐高速三横干线，沙荷、深汕、深惠、厦深、12号 轻轨的五纵干线，穿越本项目形成立体交通网络。 四城两中心：由三横五纵的道路网连系，将项目的辐射圈层锁定在龙岗中心城、坪山 新城、龙岗、横岗、宝龙碧岭“四城两中心”的城市价值体系之中。 10分钟生活圈：由三横五纵的交通通达性，将“四城两中心”锁定在10分钟生活圈。;绿色包围，山水环抱： 项目东、南、西面为自然山体，西北面为256万平方米植物园，内含绿色高尔夫球会和45万平方米的龙湖水库，自然资源极为丰富。 南北侧为九年一贯制学校。紧邻宝荷路和沙荷路，有一定的噪音影响。;产品类别;;竞争力市场卖点;竞争力规划卖点;竞争力户型卖点;操作目标;本案核心价值点梳理;龙城东·植物园·38万平米山城疆域;项目定位;大城小室·空中院;项目定位;项目定位;客户定位;产品本身;知识英才阶层;职业;五洲龙客车 深爱半导体 方正微电子 天马微电子 兄弟工业电子（日资）;;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目预计分两期四个批次进行推售： 一期首批推出时间：预计在2009年3月份； 一期第二批推出时间：预计在2009年6月份； 二期第一批推出时间：预计在2009年9月份； 二期第二批推出时间：预计在2010年1月份。;项目定位;???作目标;提升知名度 阶段美誉度;操盘策略;;;;振业宝荷城1期·岭馆;振业宝荷城2期·森邻;;;;操盘策略;操盘策略;活动主题一:;操盘策略;操盘策略;活动主题三：;操盘策略;操盘策略;操盘策略;3月初：样板房开放;操盘策略;操盘策略;操盘策略;操盘策略;操盘策略;操盘策略;操盘策略;操盘策略;休息配套;操盘策略;操盘策略;商务休闲型;操盘策略;;乾隆皇朝