苏地2012g19地块市场定位报告终稿201208.pptxVIP

定位报告逻辑思路框架步骤一：项目发展方向研判步骤二：项目总体定位步骤三：定位方案效益评估PART1. 项目发展条件分析PART2. 业态可行性研判PART3.项目收益预测1商业可行性分析1开发商约束条件分析1商业价格建议2写字楼可行性分析2地块及控规约束条件分析2酒店式公寓价格建议3市场约束条件分析3酒店式公寓可行性分析3写字楼价格建议4SWOT分析5开发策略方向建议PART4. 项目定位1项目整体定位2各业态定位 PART 1 项目发展条件分析PART 1 约束条件分析/开发商约束条件开发商约束条件分析结论一：从开发商自身要求及对商业开发能力出发，建议持有部分由商业及办公部分组成，具体持有比例根据市场论证得出。项目开发成本控制从与发展商初次沟通来看，因本项目楼面价较低，从开发商意愿来看，主要以低成本快速去化为主。商业操作经验缺乏约束条件开发商以石油中介出生，缺乏商业地产开发经验，因此本项目不适合开发大量商业业态。后期运营能力不足开发商在后期运营能力方面尤为不足，面临招商能力不足、商业经营管理能力较弱、后期经营管理团队缺失等问题。PART 1 约束条件分析/地块及控规约束条件分析地块及控规约束条件分析结论二：项目沿街面较短，其中东侧有一条河、北侧东侧规划为住宅，预计未来规划为辅助道路，交通导入性较差；主沿街面道路等级低，导致项目商业昭示面较差，商业价值较低，因此本案不适合发展零售类业态。地块形状不规整地块形状不规整导致使用率低下，不利于各业态建筑排布。通达路地块临街面较少，交通导入性较差项目仅南侧临东方大道，东侧、北侧为民房，预计未来规划有道路、但道路等级较低，项目西侧有一条河不利于人流导入。河道东方大道地块狭长，商业昭示面较短沿街面积小项目地块狭长，使项目昭示面较少，商业价值低，不适合发展对昭示面要求较高的大型主力店。控规条件PART 1 约束条件分析/地块及控规约束条件分析地块及控规条件分析结论三：从本项目45%建筑密度及基地面积5925平方米来看，可不发展塔楼+裙楼形式，发展独立酒店式公寓、写字楼及街区商业形式，提高项目塔楼品质及整个项目销售利润。控规相关指标总用地面积13166.7平方米地上总建筑面积52666.8平方米地上容积率≤4.0建筑密度≤45%绿地率≥20%建筑限高≤150m开发要求35-45%以服务性公寓为主，商务业态30%不可分割销售规划地上建筑退红东方大道推线15米，其他方向退线8米容积率4.0占地面积13166.7㎡地上总建筑面积约5.3万㎡结论一：根据项目容积率4.0，占地面积13166.7，项目建筑面积达5.3万方，相比国际金融城来看，体量较小，做市场引领者难度较大。占地面积13166.7 ㎡商务用地需持有30%建筑密度45%销售部分面积较少，项目压力大基底面积5925.015 ㎡结论二：根据控规要求，本案占地面积131666.7平方米、建筑密度45%，因此基地最大面积可达5925平方米。结论三：根据规划要求，本项目35%-40%将规划为酒店式公寓、商务部分30%不可分割销售，因此项目压力较大，需有大部分招商、销售。PART 1 约束条件分析/市场约束条件分析区位及环境条件分析结论四：距离城市各区域核心商圈较远，周边以新建住宅项目、专业市场等组成，人气、商气不足，因此需以目的性消费业态，同时与国际金融城共同形成规模效应，增强项目商业氛围。区位及交通属性：从区位上来看，项目处于东方大道北侧，该区域距离城市各区域核心商圈都较远，当前区域商业氛围不浓，随着国际金融城开发，区域商业氛围将得到有效提高。项目南侧东方大道，道路等级较高通往吴中区及园区都较为便捷。市区湖西湖东6KM7KM8KM吴中5KM商业消费客群资源：项目周边1.5消费群体较少，3公里范围内消费群体10万人，因此需以目的性消费业态聚集人气。周边三公里范围内，未来住宅、专业市场、写字楼客群，将为本案提供充足的客群。商业消费竞争环境：本项目地所在区域商业缺乏，未来随着国际金融城开发，周边商业氛围将逐渐形成，本案将依托国际金融城PART 1 约束条件分析/市场约束条件分析项目发展条件总结项目属性：处于未来规划区域性商圈、商业氛围不足，体量中等的综合性商业项目。整体—— 总体5万多平方米，体量不大，发展区域引领者难度较大。商业—— 区域商业氛围不佳、沿街展示面少、商业价值较低，适合发展目的性消费业态。塔楼—— 项目基地面积大、可形成商业、居住、办公分离……项目优势……项目土地成本较低，可操作空间大南侧为城市主干道，通往城市各区域较为便捷未来国际金融城开发，本案将共享商业氛围项目基底面积较大，商业、公寓、办公可独立排布……项目劣势……距离城市核心商圈较远，周边主要以新建住宅、专业市场为主，商业氛围较差项目高等级公路较少，西侧有一条河，不利于人流导入地块