天启开启舟山市宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报.pptx

——目录——市场篇营销篇销售篇——目录——开发背景市场篇核心问题营销篇销售篇开发背景——冷市与调整2011年1月26日“新国八条”……略，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。……略。2010年4月15日2010年四季度2011年1月26日新“国十条”出台后，随着时间的推移，政策及细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱“取消七折利率”，十五城限购令，存款准备将和利率多次上调，调控再次加强。“新国八条”，对房地产市场提出全方位调控，其中以限购政策为杀手锏。限购令是非常时期楼市的非常手段，限购城市在短期内限购政策生效前，出现短期性成交量爆发，但分析本次调控的措辞及考评方法，初步判断2011年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向：住宅市场面临重点调控，住宅投资性需求被强制打压投资性资金面临投资方向重新选择开发背景——投资性资金选择方向根据CRRC（中国不动产研究中心）综合调查结果显示：——1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2009年底就陆续抛售了手上多余和较旧的房产。楼市新政之后，资金基本处于闲置状态，粗略计算，千万富有的投资者就有数百亿资金被“挤出”住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右空置资本流向何处？股票、基金近期虽然有所回升，但是其不确定性导致投资者近期仍以观望为主，08年金融危机影响近年来投资者心态，更倾向于“有形资产”的投资黄金黄金价格走势以短期波动，长期上涨为显著态势，但是其增长幅度远低于其他类投资产品，收益性为大多数投资者不喜生活必需品短期有可能获益，但发展到一定程度后必然引起政府干预，风险性较强综合来看，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向开发背景——商业地产的契机新政背景下商业地产及住宅地产购买条件比较产权限制贷款年限首付限制贷款利息商业地产40年1050%基准利率首套住房70年3030%（3成为理论值，银行具体执行基本在4成左右）基准利率（部分银行上浮10-20%）二套住房70年3060%基准利率1.1倍（最高可达1.3倍）二套以上70年停购商业地产准入门槛相对降低商业地产投资成本相对降低非限制条件下的购买资格及与住宅相近似的投资成本投资性资本近期向商业地产转移具备条件及可能性开发背景——商业地产近期发展情况一、商铺开店量反应商业地产近期发展根据对1150家长期监控商户开店数量的跟踪统计，2008年总开店数为3137家；受金融危机影响，2008年后品牌商户开店计划呈现出全面收缩的态势，进入2009年后品牌商户开店计划处于停滞状态；从2009年下半年起，市场开始逐步回暖，2010年商户开店数量有大幅度增长，新增开店数量3953家。涨幅高达190%，一路走高的商户开店数量表明商业地产发展迅猛，动力强劲。二、品牌地产商转战商业地产万科地产中国房地产业首家年销售额过千亿元的公司万科已通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产，计划未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。远洋地产以住宅产品著称、连续多年在北方住宅销售市场排行前列提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标龙湖地产稳健现金和债务管理水平的别墅专家预计未来五年将增持200万平方米以上的商业物业。经济大环境复苏给商业地产利润实现创造投资条件近期密集出台的住宅地产政策压缩地产公司住宅地产方面的发展空间；开发背景——商业地产展望与总结本项目作为商业地产，当前宏观政策调控大背景对本案的影响分析：◆政策从紧，楼市受到遏制，商业地产发展出现新契机；◆“商住倒挂”现象减轻，热钱开始流向商业地产；◆大型房地产开发商向商业地产转型，共同做大商业市场蛋糕；商业地产在本次政策调控下面临发展契机商业地产，运营正当时——目录——开发背景市场篇核心问题营销篇销售篇核心问题——本案业态组合分析总建87407㎡，其中商业面积16628㎡；办公A楼19393㎡，办公B楼14170㎡；新建东港商务中心中央，东邻未来区政府欧尚商圈辐射范围内酒店式公寓、办公楼、特色商业街、沿街底商产品组合1）办公楼；2）投资型公寓；3）步行街及底商竞争环境及市场策略建议核心问题——写字楼案例中浪国际大厦（写字楼）：项目情况项目预计3月份开盘，共推出3幢房源，其中2幢24层，1幢26层；预计价格在10000左右；目前接受登记的客户当中均以定海为主，临城少量，面积在1300-1500。整