营销推广商业综合体重庆旭阳台北城3地块步行街项目SA推广计划营销执行方案.ppt

小结 支撑点 1、热门地段； 2、商圈规划及商家资源配衬； 3、产品为5.1米层高，大赠送； 4、产品“商铺商务化”，提高产品价值。 东原中心：溢价高，去化速度快！ 龙湖sopo 规划：5万方的步行商业街区，包括集中商业和空中商铺。 龙湖花千树 融城华府 至德路9号 仟佰汇 地铁1号线 占地面积 （万方） —— 建筑面积 （万方） 5 容积率 —— 开盘时间 2012.6.23 规划 集中商业与空中商铺，打造个性化、定制化的步行商业街区 12层 15层 12层 15层 21层 14层 仟佰汇商业区 空中商铺 龙湖sopo 产品：主力面积为38㎡，单廊结构，且楼层较低。 户型 房型 建筑面积 （㎡） 套内面积 （㎡） 得房率 套数 （套） 占比 1 单配 38 27 71% 543 97% 2 一房一厅 56 40 19 3% 主力面积区间（㎡） 38 楼层 12、14、 15、 21 层高（m） 3 梯户数 2梯20户 2梯14户 平面布局 单边走廊、单边公寓 龙湖sopo 定位：sopo空中商铺 线上推广主诉求：在一个月内以直效价格出击，配合龙湖品牌优势。 2012.6.4 2012.06.07 2012.06.08 2012.06.13 2012.06.14 2012.06.21 2012.06.28 开始推广（时报电商合作） 2012.6.23 开盘 现场项目支撑点说辞： 1、龙湖品牌优势 2、低总价（开盘当日直降10万，提升去化率） 推广周期19天，开盘当日销售520套，去化率为93%， 去化速度快 龙湖SOPO 价格：较龙湖U城公寓实现溢价12%。 物业 建面单价 套内单价 得房率 建面溢价 Sopo空中商铺 7826 11023 71% 12% U城公寓 7000 8400 83% 公寓较同期住宅实现溢价12%， 溢价低 小结 龙湖SOPO：溢价低，去化速度快！ 不足点 1、位于新区，商业商务氛围不足； 2、商业体量仅5万方，规模小。 支撑点 1、龙湖品牌优势与自身商业运营能力； 2、产品平面为单边走廊、单边公寓，偏商铺属性； 3、楼层为中低楼层； 4、低总价（开盘当日为保证去化率，直降10万）。 项目 定位 建面 均价 创新点 支撑点 不足点 结果 富力城 五星名座 商圈公寓 4898 —— 1、商圈规模大； 2、地铁开通； 3、低总价。 1、位于新区，商业商务氛围不足； 2、商圈无具体规划； 3、无商家资源配衬； 4、产品无创新，也缺乏营销故事提高溢价。 溢价低 去化慢 贝蒙天地 空中商铺 5383 —— 1、产品“商铺商务化”，增加产品价值； 2、低总价策略。 1、位于新区，商业商务氛围不足； 2、自身商业氛围不足，只能依靠周边楼盘商业； 3、产品无创新点。 去化慢 东原中心 空中商铺 11313 12412 5.1米层高， 买一层送一层 1、热门地段； 2、商圈规划及商家资源配衬； 3、产品为5.1米层高，大赠送； 4、产品“商铺商务化”，提高产品价值。 —— 溢价高 去化快 龙湖 仟佰汇 Sopo 空中商铺 7826 低楼层 单边走廊式布局 （公寓商铺化） 1、龙湖品牌优势与自身商业运营能力； 2、产品平面为单边走廊、单边公寓，偏商铺属性； 3、楼层为中低楼层； 4、低总价（开盘当日为保证去化率，直降10万）。 1、位于新区，商业商务氛围不足； 2、商业体量仅5万方，规模小。 溢价低 去化快 溢价：住宅商务公寓空中商铺， 速度：空中商铺必须有强有力的支撑点确保溢价和速度。 空中商铺KSF： 1、商圈效应（地段、规划、商家品牌等） 2、性价比（大赠送，低实得单价） 3、使用功能“商铺商务化” 案例借鉴 目标分析 产品分析 竞品分析 推广策略 客户分析 销售节奏：2013年以“商业”为主，缝隙期安排住宅等其他物业。 推广诉求：2013年以“商圈”为主，关键节点穿插“商业产品”。 SA与商铺开盘时间仅相隔一个月，为达成目标，应同时蓄客。 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商业 4.27 3#商业 （106套） 0.61万方 1.49亿 1月 3.30 3#SA （385套） 2.2万方 1.25亿 6.1 7#商业 1.19万方 2.23亿 7.6 7#商业 0.31万方 0.51亿 10.19 9#商业 1.5万方 3.37亿 住宅 策略制定前提 SA推广处于“蓄势阶段”，重点在对商圈的演绎！ 第一步：蓄势 第二步：发力 商圈七大必备要素 台北城是商圈，对手都是商业 4月中旬，渝台世贸合作发展论坛 5月，台湾建筑协会年会暨优秀地标建筑设计颁奖典礼 6月，渝台两大百货 正式签约仪式 9月，美丽信酒店…… 10月，台湾观光局指定商业观光区授牌仪式 11月，借势台湾周，台湾