2018武汉古田二路项目市场可行性研究 53P讲解材料.pptVIP

政策分析——由保护到控制，出台一系列调控政策 2001-2007年 阶段划分 土地政策 金融政策 住房保障政策 其他政策 影响分析 2008年-2009年 71号文-8.31大限 2010年 2011年 《土地储备管理办法》 促进节约集约用地的通知 土地调查条例 完善土地出让制度，抑制地价过快上涨 加强管理，严格执行国十条 坚持招拍挂土地出让，进一步完善供地政策 国八条（25号文） 央行连续6次加息 央行10次上调存款准备金率 加强商业性房信贷管理的359号文 央行5次下调存款准备金率，央行连续5次降息 调整房地产交易环节税收政策的通知》 央行2次加息，提高存贷款基准利率 房贷七折优惠利率取消 全面叫停第三套住房公积金贷款 央行年内第三次加息，上调存贷基准利率 解决城市低收入家庭住房困难的24号 中央出台关于政策性住房租赁税收政策的通知 08年廉租住房工作计划 住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》出台 住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》、《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》 国十五条（37号文） 166号文 《物权法》 国家抑制房价过快增加，严格控制土地交易，限制高价地出让 CPI步入高位，金融信贷进持续收紧银根，提高存款准备金利率，针对二套房首付比例提高，对三套房停贷 政府连续实施控制货币政策。同时督促加紧建设保障房扩大至地方 国四条 国十条 2011年，国家出台一系列房地产调控政策，金融信贷方面限贷，提高利率，地方严格执行限购令，严格监督保障房地方建设，实施一轮对房地产调控工作 新国八条 房地产市场供需、价格趋势研判 楼市新一轮库存结构压力过大 需求量将较08年基础保持平稳 新一轮房地产调控政策促使成家量下滑，房地产出现库存结构压力，资金流满，开发商拿地情绪低 政策强压之下，刚需改善型客户仍然占据主导购买群，投资型客户专向不限购商业地产 11年，国家继续扩大保障房经济建设，并严格监督这一政策实行 房地产开放库存结构压力过大，由于新一轮限贷使得资金回暖减慢，部分开发商开始选择持续优惠活动方式，但前期土地较高成本限制，未出现松动迹象 2011年上半年价格上涨幅度较缓，成交量出现回升，下半年市 场政府或加大调控力度，政策实施至二三线城市。 CP1持续高位，政府出台一系列调控政策，经过一段时间消化期，市场相对平稳，刚需客户改善客户开始回归市场，促使量价有所回升 整体评价 政策强压之下，市场步入平稳消化期，但不确定性较强。 前期工作须对市场不确定性做好预判和准备。 区位条件分析 区域市场研判 市场预期判断 主要风险提示 初步经济测算 目录 风险一——市场辐射力有限，环境较弱 区域客群来源以周边及外向扩展为主； 周边商业配套较少； 客群辐射范围不及沿河大道，古田四路等竞争片域； 古田二路长丰村 沿河大道片 古田四路片 宗关片 古田二路 解放大道 主要辐射范围仍是硚口区古田片 向西至古田一路 向南沿河大道 北有长丰大道和古田二路交汇处 发展大道 沿河大道 古田四路 风险二——市政规划不确定风险 本案属于硚口区古田商圈旧城改造计划当中，处于汉正街都市工业园区旁，商业、居住气氛较弱。 解决：前期须考虑对未来销售价格的负面影响。 风险三——竞品项目整体规划及进场施工 地块对面8.5万方项目开建，包含住宅、高端商务办公及商业为一体的现代化多功能综合体。 解决：前期须考虑产品定位差异化，规避竞品的分流。 风险四——拆迁不确定风险 本案内部仅有一栋4层大楼，拆迁量低，但仍需考虑变动可能。 解决：需土地出让方提供产权文件，确认权属关系。 ——Copyright ? 2011 Dicity worldwide. All Rights Reserved—— 中国 武汉 2011年8月 古田二路项目市场可行性研究 距轻轨一号线约1公里 距汉正街约11.2公里 距汉口火车站约5公里 距天河机场约24公里 距江汉路约11公里 王家墩CBD 汉正街 江汉路 商圈 汉口火车站 天河机场 连接汉口重点商圈中心区域 距交通要道均在1公里之内，距北湖、江汉路、汉正街约11公里，地理位置极为便利； 地块位置——衔接王家墩CBD和汉口中心城区的中心点 距北湖约8.4公里 地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低。 周边居民区大致分为三个层次：较早期商品房、单位福利房、近两年升级产品。 环境印象不高、区域人口以长丰村原居民和工业都市园工作人员为主。 大多居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。 早期商品房 近两年升级产品 周边环境——旧城改造，具有升值空间 早期商品房 市政配套—公交系统发达、道路建设完善 公共交通发达