2018济南槐荫区西客站情况汇报20p教学案例.pptVIP

济南槐荫区西客站情况汇报 战略发展部 2014年9月1日 1、土地出让情况 区域内蓝色标注为已出让项目。 区域内红色标注为未出让项目。 区域内红色+星号标注为意向出让项目。 综合来看，区域内住宅用地只有20、21、27、28号规划用地。但目前这几宗地属于军产，拆迁难度极大。 （一）区域宗地情况 （二）项目交通轨道概况 1、济南市轨道交通近期规划 根据本届市委班子济南城市发展“西进”战略的基调。为连接“创新谷”科技园区与济南市区和长清市区，轨道交通R1线将作为最先开工的轨道交通项目。 37公里 35公里 26公里 2、项目轨道交通情况 项目 “体育公园东侧”项目处于R2号轨道交通线上，位于文化中心站。 根据济南市近期轨道交通规划，未来3年时间，该轨道交通线开工的可能性不大。根据轨道交通的建设时间，预计在2023年通车运行。 （三）土地价格 土地出让价格在440万元-480万元/亩之间。 住宅用地容积率在2.2-3.0之间，楼面价格约2800元/平方米。 商业用地容积率在4.5-6.5之间（个别超高容积率地块不计算在内）楼面价格约1400元/平方米左右。 （四）周边项目销售情况——住宅市场 西客站片区周边住宅销售价格为6800元/㎡左右，销售率在48%左右，去化率约19个月。（注：不包含签约后未网签业户） 西客站片区周边办公销售价格为8500元/㎡左右，销售率在42%左右，去化率约23个月。（注：不包含签约后未网签业户） （五）周边项目销售情况——办公市场 绿地所开发的站前广场（绿地缤纷城项目）于2012年开业，目前招商率不足一成，免除一年全部费用并提供部分装补仍无法吸引商户入驻。绿地美利亚酒店为4星级酒店，共计231间客房。目前入住率不足3成，以商务接待为主。 （六）周边项目销售情况——商业市场 美利亚酒店 第二部分 项目概况 一、体育公园东侧项目概况 项目分为三个地块。东至滨州路，南至日照路，西至潍坊路，北至威海路。 恒大金融中心 地块B-1：规划用地68700㎡（约103.05亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位0.8/100㎡； 地块B-2：规划用地67000㎡（约100.5亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位0.8/100㎡； 地块B-3：规划用地面积约33500㎡（约50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下 性质为商业金融业，地下容积率≦3.0。 项目规划设计方案须符合《西客站核心区城市设计》，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同意并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见及相关规划管理要求。 二、 产品初步规划 产品规划表 序号 名称 单位 数量 1 规划总用地面积 ㎡ 169200 2 总建筑面积 ㎡ 1186100 3 地上建筑面积 ㎡ 746350 4 地上容积率 5.5 5 建筑密度 45.0% 6 购物中心 地上部分 ㎡ 85000 百货业态 ㎡ 30000 其他业态 ㎡ 55000 7 写字楼销售 ㎡ 441350 8 高档公寓销售 200000 9 商铺销售 ㎡ 20000 10 地下建筑面积 ㎡ 439750 11 地下容积率 2.5-3.0 12 地下商业建筑面积（经营） ㎡ 19000 设备用房 ㎡ 4000 大型超市 ㎡ 15000 13 地下停车位 个 6000 商业车位（自持） 个 1000 销售车位 个 5000 项目总建面积约119万㎡，地上建筑面积约75万平米，地下建筑面积约44万㎡。 持有购物中心商业物业面积：10万㎡，停车位及配套设施：4万㎡。 可销售物业：约84万㎡（含停车位面积）。 三、项目经济概算 项目总投资表 序号 项目名称 计费标准 计费量 （万元） 合计 （万元） 一 土地成本 115113 地价 254 亩 440 111760 契税 3% 111760 3353 二 前期开发费用 51910 三 建安成本 409342 四 装修费用 14340 五 管理费