2018淮安市场调研37p教学案例.pptVIP

淮安市场调研报告; 淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。 2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 ;2、交通状况;3、人文环境; 淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。 ;5、城市规划;6、水渡口板块规划;7、城市发展方向对区域房地产的影响;数据来源：各市政府工作报告和统计局;06年后GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段;固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大;淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。;为房地产发展提供了良好的经济环境;成交趋势分析; 从右边两张图上来看，持续的政策打压致使当前很大一部分人持币观望，市场交易量不断减少。2010年12月成交量出现新高是由于第二轮调控效果不强，继续增加了购房者的紧迫感，加速了成交量的上升。而到2011年1月，由于国家持续的加息政策和第三轮调控政策的密集发布，再加上年关将近，市场交易量急速减少。截止3月28日数据统计，相对2010年10月的最高数据，成交套数下降53%，成交面积下降54%。;;随着淮安城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块;定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势;项目名称; ;主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升;项目名称;公寓项目为主，主流价格区间3600~5600元/平方米 清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度 以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例 价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动;新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对缺失，人流量不足。;项目名称;房价逐级递减，主流价格区间4000——7000元/平方米； 主力购房群体层次较低， 刚性需求是大部分楼盘主力； 客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人； 总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品；;受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依赖性的统一体;项目名称;黄河东路以南价格较高，主流价格区间3800——5300元/平方米 客群功能性需求较强，产品以小三房为主 客户层次良莠不齐，主要来自拆迁户、泛公务员 价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力;区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚； 配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富； 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。;项目名称;楚州公寓项目价格较低，主流价格区间3900—4700元/平方米 客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主 教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动;通过盘点板块我们发现;目前市场在售项目主力户型面积高度趋同;市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在 市场竞争中占有优势