2018年上半年长沙房地产市场半年报109P研究报告.ppt

2012年上半年长沙房地产市场报告;;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;;2;;;2;国内外及长沙市经济形势;;;1;;1;;;; 2012年上半年，15家典型企业的拿地成交较去年同期下降明显，平均楼板价为2023元/平方米，同比跌幅10%。从单个典型企业来看，2012年来拿地成本最低的企业为富力地产，平均拿地成本为495元/平方米，相对去年同期下降了71%。其次是绿地和雅居乐，拿地成本也不足1500元/平方米。这三家房企拿地成本直线下降的主要原因，是由于大部分新增土地位于三、四线城市，比如富力地产，2012年来新增的7宗地块全部位于四线城市河北香河县；绿地集团在大同，雅居乐在海南文昌的新增土地价格也极低廉。逐步加大三、四线城市的土地储备力度已经成为当前房企发展的共识，除了三、四线城市目前较低的拿地成本对房企的吸引力外，调控带来的市场格局转变、对区域深耕的需要等等因素使得三、四线城市的进入数量及当地市场占有率等，对房企而言早已悄然上升到战略成长的层面。;区域：企业重点布局华东和中南区域，济南、武汉等地尤受关注。2012年上半年，典型企业的布局重心主要是华东区域和中南区域。华东区域中，典型企业在济南的新增土地总幅数达到16幅，拿地建筑面积和金额占前6月企业拿地总量的比值分别为15%和14%，在济南拿地的企业主要是恒大地产、绿地集团、华润置地，这些企业今年提升了对济南的重视程度；其次是中南区域，企业新增土地建面占到总量的两成，而拿地金额占总量的近三成。另外，华北区域也较受企业关注，比如大同、香河、唐山等三四线城市，凭借资源优势及较低的土地成本吸引了富力地产、万科集团、招商地产等大型房企。西南区域的成都、重庆等地，受到了龙湖地产、保利地产、中海地产等知名企业的关注。; 从2012年上半年典型企业拿地的城市能级来看，二线城市仍是企业拿地的首选。典型企业在二线城市的新增土地建筑面积占比高达59%，拿地金额的占比达到65%，均超过企业拿地总规模的一半。另外，三四线城市的占比也有所扩大，华东的一些三四线城市，比如嘉兴、慈溪，以及华北的香河、大同等城市均是当前房企关注重点。 　　企业继续控制在一线城市的拿地规模。今年上半年典型企在一线城市的新增土地建面占总建面的比值仅为3%，占总金额的比值为13%。今年前5月典型企业在一线城市拿地规模同比下降明显，仅在广州、北京两地新增了3宗土地。随着5月楼市回暖，绿地、恒大等实力房企在广州、上海重金拿地，尤其是恒大地产在广州天河区竞得的地块地价到达32968元/平方米。然而，这些仅是个例，更多的企业在一线土地市场中较为谨慎，原因是一线城市的拿地成本居高不下，加之宏观调控影响，典型企业在一线城市拿地战略收缩实属正常。;从2012年上半年典型企业拿地建面的土地用途分布来看，综合性地块一贯是土地成交的主流，在建筑面积的占比上达到55%；其次是纯住宅地块，占比为31%，在房企拿地幅数的分布上，综合性地块的占比仍是最高的，为41%，其次是纯住宅地块，占比为39%。;;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;;;;1;1;1;1;1;1;;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;2;;2;;;;2;2;2;2;2;2;2;2;;3;从2011年至今，商业市场成交价格基本呈上升趋势，同时成交趋势线与价值线保持平行，说明量价走势基本一致，成交量当前正处上升阶段。 虽然楼市调控不止，但是商业市场近两年仍保持强势，部分原因在于长沙商业市场仍有很大发展空间，另一方面原因则是限购政策将商品住宅投资性需求转移至商业市场，致使商业市场对宏观调控具备了一定的抗性。;长沙市商业市场供求主要集中在岳麓、雨花两个区，约占六区供求总量的70%左右。未来岳麓区滨江新城、梅溪湖、洋湖垸三大板块还将持续发酵，促使岳麓区商业供求持续向上。; 2012上半年办公市场成交量较去年同期有大幅增长，上半年市场成交量达16.47万平米，比去年同期上升83.4%，环比去年下半年下降22.5%。办公产品的购置具备一定的周期性，下半年通常是办公市场成交放量的一个时期，主要原因是为了避免妨碍企业正常运营，管理者通常将更换办公地址的时间选在年底。因此，下半年办公物业成交将有很大可能超过上半年，全年成交将可能大大超过去年。 上半年成交均价为11438元/平米，比去年同期上升34.7%，环比去年下半年下降13.9%。 2012上半年办公市场新增供应49.41万平米，。下半年还有万达广场、德思勤城市广场、顺天国际金融中心等大型项目放出办公供应，预计全年办公物业供应将达100万方左右。 ;2011年到现在，办公市场量价趋势向上，只不过价格上升速度要快于市场消化速度。 限购等楼市调控政策将住宅市场很大一部分投资性需求