2018泉州金威颐园营销定位提报 101P讲义教材.ppt

万变不如 其宗，目标客户职业属性与产品的对位 处于财富金字塔的顶端，来自全国，甚至世界各地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价格不敏感，更关注的是新的房产能否满足自己不断攀升的价值需求 中小企业主，以泉州籍人士为主，城区和泉商客户居多，对生活品质要求较高，对总价不敏感，但对单价较敏感 企业的高级管理人员或公务员等，有较高的收入，但工作忙碌，多处于事业发展期，有较深的地缘倾向，对生活有追求，讲究舒适，注重品位，也注重社区生活。 企业管理人员阶层 企业家阶层 超企业家阶层 可接受总价（万） 泉州财富层级 1000 500 2000 300 700 1500 结论：结合目标客户的精神属性分析，项目目标客户的属性定义为： 注重品质生活需求的总董阶层 买家定位： 大泉州亿元级总董阶层 整体定位 定位体系 大定位 推广总精神 颐者,养也。——《易·序卦》?百年曰期颐。——《礼记·曲礼》?恶饮食乎陋巷兮,亦足以颐神而保年。——唐·韩愈《闵己赋》?又如:颐志(养志);颐育(养育);颐神(保养精神);颐爱(保养爱惜);颐贤(培养人才);颐养精神(保养元气);颐身(保养身心);颐年(保养延年);颐老(养老);颐养天年(保养年寿);颐神养性(保养精神元气)?颐和园?在北京西郊,当时是慈禧太后的行宫?盖将以二十八日亲往颐和园请命西后云。——清·梁启超《谭嗣同传》?颐养?保养;保护调养?消闲静摄,颐养天和。——《镜花缘》? 定位体系——演绎 解读：“颐” 解读：“园” 种植果蔬花木的地方； 原指别墅游息之所，现指供人游玩、娱乐的公共场所。 泉州朱子儒家特征 第一，企业队伍靠文化知识结构而成，素质高，推行知识型管理，文化型经营。 　　 第二，以儒家传统思想精华为企业的生存、发展理念。 第三，以仁爱思想构建和谐的企业环境和广泛的人际关系。 第四，人无诚不立，企业无信不存，诚信是企业求生存、图发展的生命线。 第五，以贤选人，以贤重用和对员工升职。 第六，儒商风度 　　 孔子曰：“君子有九思：视思明，听思聪，色思温，言思忠，疑思问，念思难，见得思义（《论语 季氏》） 　这里提出的九思，说的是有文化有教养和素质高尚人的风范。 第七，讲究礼仪 　 确立尊贵的最高层次： 国际化 尊贵进化论 生活理念：尊贵由我 心理特征：尊贵由内心的自信、对事物的把控而来，举手投 足自然焕发，轻轻松松超越物质对人的束缚，跨 越世俗符号的限制，进退自如 行为方式：占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而是用来享受，生活完全由自己做主 如：神龙见首不见尾、只在此山中 云深不知处等 状状速描 欢快自由的生活氛围； 自然棲居的温情浪漫； 悠闲纯粹的生活节奏； 健康生态的绿色住区； 富蕴文化的生活領地； 自然环绕的建築风景。 我们用儒家作为撬动项目的核心精神杠杆，结合项目自由的美国建筑风格 儒家精神的核心，就是国学的仁义礼智信；自由生活理念，欧美別墅風格派 与产品气质可以有一个契合 同样，以圈层效应，来对纯独栋别墅进行推广，增加客户的荣耀感 大调性：儒商风度，欧美生活； 大客群：高尚圈层，尊贵由已。 基于此，确立： 欲望 Desire 稀缺 Rare 身份 Status 以此三秘诀，开启形象定位的思考… 千万级别墅营销通道一：不做第一就做唯一 千万级别墅营销通道二：相同招数不能用第二次 千万级别墅营销通道三：此前所享，皆属平常 产品大定位 ■表明项目区位。我们占据了高于大泉州的高度，以高度区格同类产品； ■点明圈层概念，以国际化的顶级感及纯独栋物业属性来带动别墅销售和提升项目的形象； ■点明产品本质。洛江和金钱山及中国国粹龙脉风水特性的别墅产品； ■强调项目精神。回归定制级居住本质，呼应开发商品牌的人文关怀，无论是项目的硬件还是软件，都体现出浓厚的人文气质。 海西，总董江山墅，定制级独栋 尊贵由已的居住本质 金威·颐园 推广总精神： 第四部分 项目操盘营销 四、怎么竞争？ 竞争策略分解 策略总纲思考 关键营销安排 操盘模式提出 金威颐园从05年开盘至今已有8个年头，其中11年二期起价650万/栋，约1.5万/平方，如今400-500平方，部分带精装，预计售1800-000万，比整整高了近三倍溢价的档次！ 价格策略： 低开高走、稳扎稳打 价格考虑因素：1、市场实际情况，整体市场价格趋势 2、项目竞争位置，项目自身价值 根据开发商高溢价的欲求，及对成本控制的考虑，以实战操盘效果和理论依据， 提出了刀锋模式！ 刀锋模式： 中国地产优秀的价值整合与利润变现模式，保持特定价值链上的特定优势； 中国房地产的特种部队，注重信息全面获取与各专业公司资源整合； 完美融合房地产战略能力与操盘执行力，对