2018年11月泉州东海滨城项目前期定位报告187p资料教程.ppt

以中小户型为主，预留部分平层给金融机构 1 外立面富有创意现代感 2 提供高端电气设备和休闲会所，绿色生态办公 3 办公空间为灵动设计，可大小组合 4 以下将根据解决方案的总结进行办公产品的产品建议。 解决方案总结 29-45层 商务公寓 4-27 层办公楼 SOHO 1-3层为商业 空中花园 空中花园 阶梯式空中花园布置弥补两栋楼间距较小所带来的压抑感 1-3层与商业混合且景观光照性较弱，适宜放置物业，会议室，健身房等办公配套设施.4-24层为办公楼层。 备注：1、写字楼与公寓梯间设计不同出入口，分开人流，维持其单纯性。 2、建议设置地下两层车库 南 东 北 西 建筑排布建议 负1-负2为地下车库 生态智能型写字楼发展2大趋势，8大技术 趋势一： 调动一切技术构造手段，达到能耗低，减少污染并可持续发展的目标 趋势二： 深入研究室内热工环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的室内办公环境 关键词—— 低能耗、低污染、 可持续发展 关键词—— 健康舒适、高效 1.局布生态节能 2.智能呼吸式双层幕墙 3.高效保温隔热玻璃及遮阳调光装置 4.空气热压原理下的自然通风系统 5.单元式外墙预冷预热及通风换气装置 6.水源热泵及地源热泵技术 7.混凝土楼板制冷供暖（水冷及风冷）技术 8.太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统 相关技术 生态写字楼发展趋势 目前不管是国际上还是国内市场，写字楼产品的发展趋势均为生态环保型办公产品，而泉州市场对于此类产品几乎是空白，项目应该抓住此机会点。提取一两个生态技术作为项目亮点进行炒作即可，如此即可使项目差异化竞争，又可节约开发成本，满足投资客炒作需求。 一般经验值，生态智能写字楼比常规写字楼整体建安成本贵1000元/m2左右 因产品设计提升带来的价格提升关系：A＝C×B A—— 售价增幅因素 B—— 新技术产品投入增加的建筑成本 C —— 价格提升系数智能建筑的价格提升系数一般在1.5-3，具体取值视不同技术产品投入情况而定 案例借鉴： 北京锋尚，建安投入增加1000元/m2，售价增加2000元/m2； 北京摩马，建安投入增加1500 1000元/m2，售价增加3000元/m2 风险： 由于建筑面积由外墙皮开始计算，建筑面积要损失2.5%-3.5% 在造价上上升约20％－30％ 生态写字楼销售价格一般比普通写字楼 增加2000-3000元/平米 生态智能技术投入产出简析 参考生态写字楼发展趋势及新兴技术的发展，本司建议本项目可适当采用新兴技术，作为项目亮点。 以下为建议技术的详细介绍： 选用呼吸式玻璃幕墙 利用自然光实现照明 减少空调的使用 通过开启窗实现自然通风 通过遮阳百叶防止日晒 室内无眩光 呼吸式玻璃幕墙原理示意 立面安装了绿遮阳板，不但可以遮挡阳光，还可以以其上部把光线发射到靠窗的倾斜天花板然后再反射到室内，从而使室内有充足而柔和的阳光。 在双层的low-e玻璃增加了第三层玻璃，使用后的冷气被收集到玻璃之间，如果室外是31度，立面玻璃和内层玻璃之间的温度仅为26度，起到良好的缓冲作用，这样一来我内的人们即使靠近玻璃也不觉得热 利益： 比常规幕墙采暖节能40%-50%， 制冷节能40%-60%。 装机容量（空调系统） 下降了20％－30％ 生态智能亮点一——智能呼吸式玻璃幕墙 外立面建议 以玻璃幕墙为主，极富现代感和高端形象的外立面设计。 外立面配以LED灯饰，夜间开启可渲染楼盘的档次和感染力，且未来仍可作为广告屏使用，为开发商增加利润来源 普通写字楼超过百米因高空风压无法启窗，如何保证自然通风，及满足节能环保的生态建筑理念？ 项目外立面建议采用晶鲮状玻璃幕墙设计，采用低反射（LOW-E）中空玻璃，同时可人工或自动调节空气流通，交换新鲜空气。而双层玻璃幕墙体系即可隔绝噪音也可保温节能。 外立面建议 外立面使用状态示意 技术简介 结合泉州日照时间长的特点，在屋顶设置太阳能电池板，构建生态智能的能源基础； 东西侧根据日照情况，可以考虑在东西侧选用主动式幕墙系统；即通过太阳能提供主动式幕墙系统的白天运转电力——外墙除了机械式通风设计外，还配以自动感光垂帘不但高度舒适而且非常节省电耗，是目前最优节能解决方案之一。 生态智能亮点二——太阳能利用 原理 地源热泵系统是一种由双管路水系统连接起建筑物中的所有地源热泵机组而构成的封闭环路的中央空调系统。在冬季，地源热泵系统通过埋在地下的封闭管道（称为环路）从大地收集自然界的热量，而后由环路中的循环水把热量带到室内。再由装在室内的地源热泵系统驱动的压缩机和热交换器把大地的能量集中，并以较高的温度释放到室内。在夏季，此运行