20180801重庆象屿两江公元别墅营销报告(改4)106p研究报告.ppt

重庆象屿两江公元别墅营销报告;宏观政策;;别墅市场;别墅成交结构;项目;产品类型;别墅类型;别墅名称;市场总结： 政策见底信号隐约出现，下半年政策有望宽松，市场前景看好 全市别墅年均去化70万方，金开20万方左右，成交均价11000元/㎡；截止12年上半年全市别墅存量60万方，去化预计需10个月 区域竞品主力总价在200-300万间，叠加在200万左右，联排主力总价300万左右，独栋产品总价在400万以上，少数1000万以上产品，区域300-400万总价产品稀缺 目前区域竞品项目剩余体量相对较少，下半年预计推量14万方左右，预计集中在8月展开推售，年底市场供应相对欠缺；区域去化标杆项目的月均成交套数在13套左右，其余在4、5套左右;标题位置;01、目前项目的品牌形象与高端资源型豪宅存在加大落差， 项目品牌形象亟需提升 02、项目前期基于刚需公寓产品的价值传播，与城市高端圈层需求的层??生活，存在断层， 项目价值亟需重塑与升华 03、高端客户的聚焦与经营，需要不同与公寓产品的营销方式， 高端客户的生活平台亟需建立;第二部分 客户是谁？客户在哪？ 界定他们的生活观;项目客源组成;客户居住主要集中在江北区、渝北区，合计约占48%，郊县客户占比也较大，约7%。;成交客户中，私营业主占比最大，共计99组，约占46%，其次为公务员，约占9%，年龄主要集中36-50岁之间，约占50%，31-35岁占比也较大，约21%。;客户目前现有住房情况中，花园洋房占比最大，约32%，其次为别墅，约占29%，最少为高层，仅18%;客户家庭结构之中，三口之家占比最大，其中后小太阳家庭占比为29%，小太阳家庭其次，约占23%。;分期付款客户占比最大，约67%，一次性仅7%，其余为按揭客户。;客户对价格抗性比例最大，约占42%，其次为景观，约占15%，第三为建筑密度和居住舒适性，约占11%。;居住区域：以江北和渝北区域为主，其次是九龙坡区，再其次是沙坪坝，外省市客户较少； 工作区域：主要以渝北、江北、北部新区为主，相差不大，其中外省市工作客户占比约9%； 家庭构成：以后小太阳和小太阳的三口之家为主 现居户型：花园洋房占比最大，约32%，可见，客户对社区规划和居住环境较为看重； 职业情况：以私企业主居多，其次是公务员；皆有一定收入水平 年均收入：主要集中在250-350万，有相当部分客户在150-250万，购房客户支付能力较强； 付款方式：分期为主，按揭为辅。 抗性因素：总价段为客户最大抗性，其次为景观;他们经常参加企业里的董事大会，主持战局 或者到新开的工厂或品牌店剪彩 或陪客户或朋友打Golf 或各种名利场私人聚会 或参加大型公益活动 顺便带上爱人世界旅游 他们喜欢将自己的成功展示给他人 他们眼中掩不住从事情从小到大顺遂的春风得意 他们觉得活出自己的精彩才是有面子的事 他们觉得一个有面子的环境、一群有面子的邻居 也许是……最有面子的事;客户描摹;客户描摹;客户描摹;客户标签;客户标签：沉稳务实、地缘性强、重视人文;第三部分 价值挖掘和标签建立;品牌价值;区域价值;地段优势;生态资源;景观资源;风水人文;项目配套;产品打造;;金开正中心 山水人文别墅;第四部分 营销解决方案;营销策略 ;解决之道; ;品牌升级;;品牌升级;广告代言，以身份气质求认同; ;易中天;会所;公共空间;文化名人与顶级设计师，合力打造文化风别墅样板房;贾樟柯、梁志天系列--- 时尚潮流的文化演绎;示范展示区;示范展示区; ;;【生活平台】 为业主整合更多高端品牌资源，提升高端生活体验;方式一：利用与保利高尔夫的进行合作，买房即赠送高尔夫会籍； 方式二：与保利高尔夫合作，针对象屿两江公元客户开展高尔夫培训班或友谊赛;;——与大使馆合作;【事业平台】 为业主提供理财投资，商业外交等圈层平台;通过与重庆EMBA共同合作，为业主定期提供EMBA培训课程，提高业主的全球化战略思维、经营管理理念、锐意创新的进取精神，以应对纷繁变换的竞争。 ;【修为平台】 为业主提升个人修养，承担社会价值资源的整合;渝商文化沙龙 —— 为重庆知名业内人士提供交流平台，以下午茶/沙龙的形式，渝商活跃的各个领域展开讨论。借助微博签到、微博热门话题互动等多重形式，提升项目关注度；通过活动，在业内圈层释放新品信息，达到口碑传播的效果，在市场上重塑象屿两江公元高端物业形象。 ;重庆渠道;重庆渠道;重庆渠道;重庆渠道;重庆渠道;重庆渠道;重庆渠道;渠道工作主要配合线上推广进行蓄客工作，分为重庆本地渠道和上海渠道； 本地渠道主要是线下渠道铺排，营销活动及拓展高端客户资源； 渠道执行将是项目去化的主要保障之一。;第五部分 推售和营销铺排;销售价格预判;建议项目12年12月入市，借势圣