2018上海嘉定金地格林世界B区策略推广方案107p资料教程.ppt

伍、概念及表现 院.空间 院 推广体系 别墅系 主导：合院 将联排别墅并入合院概念 洋房系 主导：1F/2F 将3-6F并入1F、2F概念 不将B区做整体推广，而是两大体系的并行 合而不分－－以院为主导，将两体系结合在一起 分而不合－－在院的名义下，各自为阵 别墅 案名建议 上海合院 案名释义： 围屋合院，成一方天地，风雨不侵而拥自然，是传统宅院。传承传统院落精神，并将院落的精致发挥到极致。 在当代，根植于深厚的上海海派文化，创新演绎中西结合的院落居住哲，为未来，建筑城市的院景生活。 Slogan建议 新亚洲主义，360°自在院景 创意视觉 LOGO建议 LOGO建议 LOGO建议 形象稿示意 １篇 院邸，鉴赏家的共识 宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月。 不出户，不出园，即可与自然交流，悟宇宙盈虚，体四季变化。 一城一宅，一家一院，鉴赏家的共识。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 联排 竞争区域比较 我们主要参考目前主要在售的缇香湾： 与缇香湾相比 从缇香湾联排别墅的销售情况来看，23000元/平方米，400-500万的总价市场接受度较差。 本案户型及社区环境均优于缇香湾，但区位条件不如缇香湾，鉴于这两点本案联排均价应当与缇香湾在同一水平上。 但考虑到缇香湾销售情况惨淡，以及本案联排户型尺度较大，单价过高容易拉高总价，所以我们认为 本案联排价格应该不要高于23000元/平方米左右。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 联排 与白金果岭比较 最后，我们与格林世界自身产品白金果岭的沿路联排来做比较： 与白金果岭沿路联排相比 从白金果岭联排别墅的销售情况来看，20000元/平方米，400-450万的总价市场接受度一般。 本案户型面积相对更大，户型舒适度更强，我们建议与白金果岭的联排错开销售期，在它售磬后推出，以同总价但更大的面积，更高的性价比吸引客户。 本案联排建议价格在18000-19000元/平方米左右。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 联排 结论 综合以上三方面考虑： 我们建议联排在18000-19000元/平方米左右。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 方法论 与区域市场比较分析 与白金果岭比较分析 与B区联排别墅比较分析 方法：市场法 合院 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 区域市场比较 合院 我们主要参考即将开盘销售的花盛香醍： －－与花盛香醍相比 花盛香醍尚未开盘，合院住宅报价在18000-20000元/平方米之间，再加上1000元/平方米地段差价的考虑： 本案合院价格至少高于19000元/平方米左右。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 白金果岭比较 合院 我们主要参考白金果岭的景观联排： －－与白金果岭南向景观联排相比 南向景观联排单价29000元/平方米,总价在720万左右,推出房源35套,仅去化9套市场接受度低，由此可见，700万以上的总价接受度较低。 本案合院与之相比，在景观及地下室舒适度上较为欠缺，但户型尺度上较具优势，舒适度更强。从该项目的实际销售情况来看，建议将总价控制在700万以内。 建议本案合院总价低于700万，也就是单价低于24000元/平方米。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 白金果岭比较 合院 我们主要参考白金果岭的景观联排： －－与白金果岭北向景观联排相比 北向景观联排单价24000-25000元/平方米,总价在550-600万左右,推出房源24套,去化率接近90%,市场接受度高。 本案合院与之相比，在景观及地下室舒适度上较为欠缺，但户型尺度上较具优势，舒适度更强。考虑到合院住宅的产品类型更具优势，建议本案合院住宅总价可以高于北向景观联排。 建议本案合院总价可以高于600万，也就是单价高于22000元/平方米。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 与B区联排比较 合院 －－与B区联排定价相比 沿路联排建议定价18000-19000元/平方米，合院别墅产品力明显高于它，这里我们以双拼与联排的价格比值1.2-1.3来进行推算： 合院中的双拼别墅价格预计在22000-23000元/平方米。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 结论 综合以上三方面考虑： 我们建议 合院，价格在22000-24000元/平方米左右， 其中， 双拼别墅价格在22000-23000元/平方米， 独栋价格在23000-24000元/平方米。 合院 叁、客户研究 以格林世界E区白金果岭和高尔夫公馆客户为研究样本，以作为 本案洋房与别墅客户分析的基础。 说明：该部分主要参考新联康市场部资料 客户物理特征研究 E区高尔夫公馆—— 来源区域：自然来人以南翔和普陀为主，而其他北区目前主要依靠中介导入 信息渠道：现场到访客户中以朋友和老业主的介绍为