2018万丽·白金汉宫项目整体定位及营销策划复习课程.pptx

CITYLINE;本案总体轴线;城市中心 10万㎡稀缺舒适住宅区;PART1 市场及竞争;开封市区房地产市场明显的表现为五个大区域。中心城区以商业为主导；东区以多层项目居多，北区以多层、（类）别墅为主，南区以多层为主，汴西新区产品涵盖了多层、小高层、高层、别墅等。开封市西区的住宅售价明显高于其他区域， 由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。 ;在城市传统中心区域，形成了以传统商业、旅游文化为支撑的商业服务区。;项目周边竞争项目分布;;通过对宗地周边情况的分析及现场勘踏，我们发现： 区域：郑汴新区核心生活人文居住版块 版块：未来城市中心生态绿地圈 但是，这些都是共享的，外围资源对于项目支持力量相对很少！;周边重点关注项目推货趋势预测; 各项目价格差异较大，高层从3700-5300元/平米，高中低各价格线楼盘均有。;楼盘名称 ;各竞品产品特点 ;各竞品建筑风格;竞品园林景观;售价及销售特征;通过销售人员访谈及钧城分析获得;案例研究1——开元·华庭;产品研究;四期（推32#、36#、39#、46#）户型配比;产品研究;产品研究;房型;产品研究;产品研究;案例研究4——碧丽国都;产品研究;产品研究;案例研究5——香堤湾;产品研究;产品研究;案例研究6——宋城雅居;产品研究;产品研究;案例研究7——青院;产品研究;产品研究;竞品小结;多层和小高层产品目前仍占据市场主流，且在户型功能、户型面积、价格等方面存在雷同，市场竞争比较激烈； 整体来看，市场对居住品质的提升要求不高，地段、开发商实力与品牌仍是吸引消费者的重要因素； 开封本地消费者住房消费较为理性和务实。 汴西新区部分项目多层产品已基本售完，部分高层项目由于区位成熟、供应量少、价位适中，相对而言，销售压力并不大。 随着后续高层项目（如香堤湾、开元华庭、碧水蓝城、森林半岛）的集中推出，高层将成为2010年下半年和2011年的主流产品，高层产品战即将打响。;PART2 项目属性;区位：郑汴新区，城市发展方向，站在城市发展最前沿； 交通：紧邻宋城路，未来将拓宽，直通郑州，东临金明大道，交通便利； 配套：该区域集住宅、零售店等配套一般； 居住：该区域居住条件成熟，餐饮、零货店、储蓄等生活配套，居住氛围浓厚。;板式建筑的观景效果，户户朝阳的设计；;SWOT分析;;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析： 多利用优势 多创造机会;核心价值点提炼;PART3 项目客户群定位;客户访谈;区域认知;期望因素 单价在4000-4500元 经济两房，舒适三房;客户表现 自住为主 接受力一般 户型要求高;了解客户小结;客户群定位;客户群特点及关注因素;PART4 项目物业发展建议;如何塑造项目品牌？ 如何打到他们心灵深处？ ;产品定位——地块因子分析自身资源的匹配度 及本项目自身档次的初判;为什么要做高端高品质物业？;本项目物业档次——高档次、高品质、科技的、极致的精品社区;高档高品质的解决思路和目标;形象定位;;我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素——;; 项目定位高端，主力客户群为二次置业，意向房源为舒适型的，面积较大。; 户型面积确定; 基于项目合理利润目标的考虑，必须从产品本身出发，加大产品创新，从根本上改变产品设计，树立差异核心卖点，提升产品附加值，以实现项目价值最大化; 落地凸窗送面积 落地凸窗高度不受2.2 米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不算面积 卧室送衣柜面积 将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置 阳台送面积 阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高 空中花园送面积 错层布置 入户生活阳台 可将其改造成储藏室，相当于赠送50％的阳台面积 ;;;;赠送面积的具体做法;;多阳台（露台）设计+入户花园，景色四面八方而来;项目产品户型建议——标准层平面图;项目产品户型建议——标准层平面图;项目产品户型建议——标准层平面图;项目产品户型建议——标准层平面图;项目产品户型建议——标准层平面图;—— 一层户型设计1『一层别墅化』;1;—— 顶层户型设计『复式空间』;打造强大产品力 ;—— 园林规划『关健指标建议』;——园林规划『园林风格建议』;混合现代风格园林要素及图片展示;导示系统、雕塑小品——灯具、铺地砖的社区符号运用;2雕塑园林——运用各类现代感雕塑小品，形成社区的符号;3喷