2018燕郊东贸国际项目商业评估报告39p研究报告.pptxVIP

燕郊“东贸国际”项目商业操作评估报告2012.8前言/开发商需求/项目住宅部分已全部入住，商业部分施工周期已到尾部；开发商目标以全部销售为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业；开发商需求好的策略及手段将处于地块中现阶段的商业出售。开发商希望打造燕郊第一个大型品质商业区。报告形成思路燕郊商业市场分析项目解读与分析消费者调研目录/燕郊区域整体印象/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研整体格局划分：燕郊当前发展主要集中在北部的老城区及102国道沿线。未来发展：燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的基础上不断外延，属于传统区域的延续；南部属于待开发区域，面临城市发展契机，大型的商业园区与机构设施很有可能在未来的南部出现。本案正坐落于燕郊南北门户之地目录/燕郊区域整体印象/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，燕顺路作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式逐步对接。燕郊当前处于城市化向都市化方向发展的初级阶段目录/燕郊商圈划分/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研传统中心商圈：以物美、京客隆、肯德基等老区商业体为代表，其特点为认知度高，消费群体本地化并且消费水平及能力有限。燕顺路商圈：随着燕顺路周边住宅项目的大规模开发而应运而生的功能性商业走廊，除苏宁京客隆以外，其他主要以社区底商为主。其特点为消费动线长，商业聚集性差、偏重社区型服务类。燕顺路商圈传统中心商圈目录/传统中心商圈现状/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研传统中心区常住人口密集，随着燕郊各住宅小区的建成，区域配套开始慢慢成熟，并吸引了不少商业进驻。京客隆、苏宁、肯德基等已在燕郊落户。燕郊整体范围不大，传统老区商业可辐射整个燕郊居民，满足基本生活购物需求。目录/燕顺路商圈状况/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研燕顺路商圈属新兴商圈，在整个燕郊区域来看认可度一般，除附近常驻小区居民购物以外，很少有区外目的性消费群体。商业辐射范围有限，现阶段仅能辐射燕顺路周边社区。目录/雷捷商业广场/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研类型商业产权年限40年地址102国道电厂桥东路南销售价格20000~25000建筑面积24000㎡层数5层销售形式带租约返租销售承诺返租回报年限12年整体回报率90% 项目地块北侧有规划中15万平米的日本永旺购物中心，东侧为大厂国际渔具城，西侧紧邻京东钢材批发市场、燕郊花卉假山展示中心、燕郊国际汽配城。 项目以轻纺批发为主的商业综合体。面积约为24000平米，可经营业态包括精品家纺、布艺软饰、工艺饰品、特色手工艺、居家日用、厨房餐饮、家庭清洁、宠物生活等。内设10部电扶梯、4部垂直梯、及中央空调，车位数量1100。目录/雷捷商业广场/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研现状项目研判: 该项目位置偏远，价位相对较高，周边商业环境不成熟。其核心竞争力为带租约返租销售模式，返租收益形式对投资客会有一定的冲击力。该项目目前销售层数为3~5层商铺，1~2层为自用，就目前观察借助其良好的售楼处位置及返租销售模式，3层位置相对较好商铺销售过半，4~5层均未有成交。满江红观点-项目已过畅销期，后期滞销阶段会很长，但其销售模式值得借鉴。目录/燕顺路周边商业体/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研星河皓月项目名称　商业形态租售模式售价租金星河皓月社区底商销售140001.5元/平米/天纳丹堡社区底商销售8000-220001.8~2.7元/平米/天美林湾商铺销售200001.8~2元/平米/天夏威夷项目商铺租赁　1.5元/平米/天潮白人家社区底商销售13000　纳丹堡美林湾夏威夷潮白人家本案目录/星河皓月/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研业态：餐饮、超市、生活服务类、幼儿园等业态比例：餐饮占50%、生活配套占30%进驻品牌：京客隆、哈佛摇篮幼儿园、东方金字塔培训学校、九九鸭目录/纳丹堡/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研现进住品牌：2家银行（工行和建行），无大型品牌企业进驻其它（餐饮、电玩城、美容美发、小超市、二手房门脸）目录/美林湾/燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研主要以社区服务为主，其次是一些小型