20180622_公寓销售知识培训教学案例.pptxVIP

中惠壁珑湾公寓知识培训2014年6月24日PART1：概念界定从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。写字楼住宅公寓产品住宅写字楼公寓集中办公，形象展示较好两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向对商务功能不具备对居住功能具备不具备PART1：概念界定功能复合的公寓产品VS区别于居住产品：非居住用地，40或50年产权公建化外立面大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割区别于商务产品：智能化消防要求不一致、无中央空调等层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米增加了煤气等生活配套公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。PART1：概念界定公寓与住宅技术指标对比年 限商务公寓：土地使用年限50年，不可以签户口。住 宅：土地使用年限为70年。水电费商务公寓：水电费按商用算，电费1块以上。住 宅：水电费按民用算，0,6元。天然气（明火）商务公寓：由于为商用性质，是无天然气接入，只能用电，或者煤气瓶。住 宅：小区一般都接入天然气管道，方便便宜。梯户比商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差，不适合居家生活住 宅：2梯3、2梯3无阳台商务公寓：公建立面，无阳台。通风较差，无法晾晒衣物、住 宅：大阳台PART2：公寓类型 （1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质 一般为住宅 产权类型 公寓产权年限 70年产品特点 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平PART2：公寓类型 （2）商务公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类商务公寓产权年限根据用地性质而定，50年或40年产品特点一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成， 按揭可达20-30年（如深圳）产权性质为商务公寓，非纯写字楼北京建外soho公寓PART2：公寓类型（2）商务公寓PART2：公寓类型（2）商务公寓PART2：公寓类型 （3）酒店式公寓用地性质一般为商业用地产权类型公寓或商务公寓产权年限根据用地性质而定，40年产品特点面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租 不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高PART2：公寓类型 （3）酒店式公寓PART2：公寓类型【公寓类型对比】普通公寓 商务公寓酒店式公寓用地性质 住宅综合性用地或商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年或50年40年特 点户型面积小，30~60平米；常带装修交付，拎包即可入住；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平首付3成，住宅利率层高不超过4米，梯户比较高一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；　具备写字楼功能，可注册公司；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 首付5成，贷款为商业利率高于住宅贷款利率层高可达5.6米，梯户比高面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高　 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主　 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高层高可到5.6米，梯户比高PART2：公寓类型公寓的目标客户及功能要求普通公寓 （居住型公寓）商务公寓酒店式公寓 高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引 租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值PART3：商务公寓特征及用途商务公寓——特征比较PART3：商务公寓特征及用途商务公寓——用途比较商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：PART4：公寓产权类型公寓产权大致归纳为三类出租型它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓；② 自住型公寓的每个