2009重庆龙湖MOCO写字楼客群定位及优化建议研究报告资料教程.pptVIP

;Customer composition 调研说明;Customer composition 调查成果显示;从调查的989个样本的总体特征来看，其中64.8%的比企业客户都采用租赁的方式，只有35%的客户为自己购买的物业，租赁客户与购买客户的比例为1.85：1。 备注：调查样本中，弗瑞登为财信地产自用物业;选择购买写字楼项目的行业主要分布于电子信息类（24.3%），房地产类（19.1%），银行/金融类（11.3%），等三个行业。;购买客户的面积需求较为多样，100-200平米、200-500平米和500平米以上的面积需求比例较为平均，分别为33.5%、26.7%和30.4%。;分区域看购买客户选择面积的情况：江北区客户选择面积主要在500平方米以上，占比55%；渝北区客户选择面积主要在100~200平方米和200~500平方米，占比37%、36%；渝中区客户选择面积主要在100-200平方米，占比43%。;备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。;备注：因为星系写字楼主要为政府主导开发完成，在售价和租金上都带有很大的政策优惠性，偏离正常的市场行情。所以在购买客户的需求面积和单价选择中除去星系写字楼的195个样本（基础样本量989个），进行统计分析。;在单价选择上，大多数客户选择单价在10000-11000元/平米的写字楼项目，占比52%；另外也有较大部分客户选择单价在7000-8000元/平米的中高档写字楼项目，占比30%。 购买10000-11000元/平方米客户的主要由入驻世贸大厦和希尔顿商务大厦的企业客户构成。;例如，电子信息行业内在重庆经营规模同等的两个企业：典泰科技有限公司在金星写字楼内（单价5000元/平方米以下）的购买面积在500平方米以上；北京水晶石数字科技有限公司在希尔顿商务大厦内（单价10000-11000元/平方米）的购买面积在100-200平方米。;租赁面积集中在40~100平方米，承受租金一般在35~40元/平方米*月。;A类：专业事务所类 B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关 D类：银行/保险/证券/金融类 E类：餐娱/生活服务类 F类：电子信息类 G类：机电/家私产品类 H类：房地产及相关行业类 I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类 K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 ;A类：专业事务所类 B类：旅游/教育/培训类 C类：政府机关 D类：银行/保险/证券/金融类 E类：餐娱/生活服务类 F类：电子信息类 G类：机电/家私产品类 H类：房地产及相关行业类 I类：商贸运输类 J类：生物/医药/环保/科技类 K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 ;公寓内企业的主要办公面积选择在40-100平方米，占比75.9%。;租赁客户入驻中高档写字楼项目的客户占比75.8%，是现在写字楼项目中的主力客户。其主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类，需求面积集中在40~100平方米，承受租金一般为35~40元/月*平方。;目标产业客群分析;以上次市场研究结论为基础，本项目目标客群产业链主要有两个部分构成 一、已经入驻的产业集群； 房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业！ 二、依托城市功能定位与新产业导入的产业集群： 政务办公、广电媒体产业！;Customer composition 周边产业龙头企业分布;北部新区有大量的待开发土地，吸引了大量的地产开发企业。同时产业的聚集性的影响下，在区域已经聚集了众多的地产开发企业。;作为土地评估、建筑施工、商务管理、房地产代理和建筑设计五大行业的分支。建材、建筑劳务、二手房中介、景观设计、规划设计、结构设计、室内设计等七个行业也在区域内形成了较大规模的聚集。 ;关联行业如造价预算、物流运输、建材防腐、家具家私、广告媒体等行业也在区域内形成了相应的聚集。 ;2;政府相关部门在周边写字楼购买率达到69%;政务办公单位将吸引类似的企事业机关单位和相关联的下游专业事务所类企业入驻。;本案;示例：高新区南方星空内入驻企业一览;示例：重庆市广播电视节目制作经营单位一览表;电子信息类;政务办公类;商贸运输类;;根据对区域内聚集产业的分析，可以推断龙湖MOCO中心写字楼的客户将主要分布于区域内聚集的房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业。 ;项目投资价值研究;购买动因： 1、看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展； 2、看好中国第三新区政策性发展机遇； 3、龙湖地产的忠实追随者；;A类：专业事务所类 B类：旅游/教育/培训