2018年江苏徐州57号地块产品定位提案（79页）教学案例.pptVIP

市场部分总结 房地产市场正在经历有史以来最严厉的宏观调控，短期内市场前景看淡； 徐州房地产市场开始受政策影响，预计下半年效果显现，土地市场遇冷； 区域板块认知度不高，多为区域客群消化； 竞争地块上市周期基本接近，产品竞争激烈； 汇报 第二部分 破局=项目产品规划建议 用地指标 地块位于落于广山东路与白云东路交叉口 项目总占地面积4.7906公顷 住宅占用地面积3.6024公顷 （其中规划道路面积9504平米，防护绿地面积为2378平米） A地块用地面积9868平米 B地块用地面积26156平米 A地块南北长52.35M东西宽202M， B地块南北长149.49M东西宽244.70M。 项目地块内规划路宽40M，长202M 容积率：1.8-2.0 建筑密度：A、B地块≦20% 绿地率A、B地块≧30% 建筑高度：未设定 出入口位置：A、B地块之间规划道路上（白云山东路） 土地获取成本2.2亿元 楼面地价3053元/㎡ 地块现状 东至瓦房村 南至香山物流北侧 西至广山路 北至香槟城居住社区 北 南 西 东 项目宗地 东侧为瓦房村棚户区，较为杂乱。 西侧为广山路，为城市支线交通道路，目前车流量不大。与香花畦、紧临白云山公园，具有远景优势。 北侧为香槟城社区，项目今年12月入住，居住氛围较好，且该案在片区内形象较好，为本项目塑造高尚居住社区形象，奠定了基础。 南面为空地，紧邻香山物流园区，对居住具有一定影响，但本案商业或可带来一定机会。 周边环境 地块价值解析 老工业单位外迁、棚户区改造的建设将极大提升区域土地价值 棚户区改造推进 老工业单位外迁 极大提升区域土地价值 道路建设、产业规模化、 生活配套设施升级 区域产业规模化将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供足够动力。 地块对于东部住宅项目及周边楼盘带来一下竞争压力，在环境占劣势，价格及地段占优势的背景下，项目必须塑造优势居住品质。 现项目周边棚户区面积较大，拆迁改造工程正逐步推进，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。 开发价值评估 　地块为一块净地，地表覆盖着拆迁未清理的建筑垃圾，无自然条件限制，便于规模开发。 　日照、采光、通风、防灾等条件良好，适应居民的活动规律，能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。 　地块紧临白云山公园，区域小环境较好； 延伸价值分析 　根据下淀区域远景规划：8万人大型居住区。 　项目操作得当，所实现延展价值空间较高。 周边新建项目将带动周边商业发展，本地块与瓦房一期A、B组团地块相比，在通行速度上有一定差距，但是其紧靠一新建社区，形成了一个连续不断的居住带，并且这个居住带还有向居住网（瓦房村及六朝松地块）发展的态势。 区域购房群体首选之地，该区域客户群体50%来来源于周边居住区及金山桥开发区，该区域新城区北部周边大盘价格接近，且与市中心紧有2公里，价格优势明显，地段优势明显。 机会价值分析 　交通方便，5分钟直达东部商业圈，且周边有多条规划道路待开发，地块内一条规划路，其功能主要应为缓解下淀路及三环东路交通压力，新建规划路的提前建设可带动项目商业的销售 ； 　周边待拆迁面积较大，土地集中、规模大。下淀区未来可供应面积可超过100万方。 片区内聚集了物流园、4S店等服务片区，为周边经济的发展奠定了基础。 本区域相较东南片区，价值增长空间仍然很大。由于片区一直滞后于城市发展，未来几年，随着周边棚户区改造推进，下淀片区的居住状况将得到极大的改观。 传统规划思路 普通住宅90%65000平米+临街商业10%7500平米 产品类别 体量 成本 售价 利润 住宅 65000 6000元/3.9亿 6500元/4.23亿 0.33亿 商业 7500 6000元/0.45亿 10000元/0.75亿 0.3亿 建筑成本：4.35亿销售总额：4.98亿销售周期：一年半毛利润率：12.6% 建议规划思路 商业30%+特殊产品40%+普通住宅30% 产品类别 体量 成本 售价 利润率 商业 22000 6500元/1.43亿 10000元/2.2亿 0.77亿 特殊产品 30000 6500元/1.95亿 9300元/2.79亿 0.84亿 普通住宅 22000 6000元/1.32亿 7000元/1.54亿 0.22亿 建筑成本：4.7亿销售总额：6.33亿销售周期：一年半毛利润率：25.7% 规划建议 商业 特殊产品 住宅 产品的价值营造建议 创意商街 创意商居 （LOFT） 情景住宅 文化+商业——多元文化营造 强化步行街区的沟通与体验 挑高产品概念/灵动组合空间 情景住宅——开阔视野 入户花园——空中屋院 客群定位——现代效果 情境大堂——一线体验 24小时保姆服务 项目核心竞争力 创意产