2018年济南房地产市场分析 2018-98页教学案例.pptxVIP

2012年济南房地产市场分析天鸿地产·本部营销管理部/本部投资发展部2012年11月济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6（按常住人口计算）数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2008年开始到2010年有所上涨，2011年回落数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速发展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相对适应，而房价收入比有进一步上升空间。注：气泡宽度为“房价收入比”数据的1/20人均GDP城市化率济南市人口密度及省内对比济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于青岛市数据来源：全国人口普查数据济南市人口增速及省内占比济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多，而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅需求有较强的上升空间2000-2010年全国人口年化增长率=0.57%数据来源：全国人口普查数据济南市人均居住建筑面积济南市城镇人口人均居住建筑面积呈现持续增长的趋势，略低于全国平均水平，但高于青岛；预计城市化的快速发展及人口规模的快速增加是济南新建住宅需求的主要来源，而北京的改善型需求相对较多数据来源：国家及省市统计局济南房地产市场总体分析02济南房地产行业企业关注度根据外地企业进驻个数排名来看，济南市场对于百强前20名企业有较强的吸引力，行业竞争的激烈情况处于全国中上水平济南住宅用地市场分析1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活跃；济南排名第四，且平均每幅建筑面积处于前列，大宗拿地较多全国经营性用地成交建面排名前十（2012年1-5月）城市 武汉成都沈阳济南重庆大同唐山天津常州合肥年份 1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月幅数6667102577133211938436占地（万平方米）446377502358519352442391298196建筑面积（万平方米）145712511062106010601046827697686663平均每幅建筑面积（万平方米）22.118.710.418.614.931.73.97.58.218.4金额（亿元）268124138168198505412815962楼面地价（元/平）183699412991581186847565618302319938最高溢价率122%54%159%——81%——253%71%50%83%商业成交占比10%24%20%37%22%34%24%42%29%18%住宅成交占比85%76%77%63%63%66%66%51%71%69%数据来源：CRIC，2012年数据截止至5月底济南住宅用地市场分析济南住宅用地成交规划建筑面积于08年出现急增，09年回落后，10年企稳回升，成交率持续走高、流拍率减少，而2012年1-10月成交规模已超过09、10年，预计12年达到1200万平方米左右，与11年持平，为未来提供巨大的供应量，加剧供大于求的市场关系济南住宅用地供销走势（2005-2012）数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地市场分析济南住宅用地成交均价2012年有明显回升，但未达到09年的历史高位；且2012年溢价率与2008年均约等于0，为历史最低数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地市场分析在16个典型二线城市的待开发住宅用地存量规模排名中，济南相对较少（排名第14）；且待开发住宅用地存量的出清周期，济南亦处于中等水平（排名第9）数据来源：中指研究报告，各城市待开发住宅用地存量的计算公式是：近三年半住宅用地成交总量（总建筑面积）-2010 年住宅销售面积*60%-2011 年住宅销售面积*70%-2012 年上半年住宅销售面积*80%。济南住宅市场分析——销售济南自2005年以来商品住宅销售面积一直递增，虽10、11年增速有所下降，但依旧保持较高水平数据来源：中指数据库-交易数据库济南住宅市场分析—— 销售济南2011年商品住宅成交结构显示，刚需产品占据主导济南住宅市场分析—— 供销比济南2011年至今销供比（按销售面积/批准上市面积计算）总体为1.18，明显优于青岛、北京等城市，并于今年4月份开始持续走高，反应其市场供应量并未加剧库存压力数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析—— 成交均价济南住宅销售均价一直保持较高增速，且2004与2010年增幅达到20％以上，但