2018年济南房地产市场研究28p教学案例.pptxVIP

2014济南房地产市场研究整体市场分析板块格局分析高端市场分析区域市场分析住宅市场分析去化情况—— 2013年成交结构中，刚需产品明显占据主流，低价和学区为核心驱动，预计热销刚需楼盘年均去化在15-20万方；2013年济南住宅项目销售额排名TOP10排名项目名称总建筑面积（万㎡）销售额（亿元）销售量（万㎡）2013年销售均价（元/㎡）当前销售单价（元/㎡）1中海国际社区30036.0941.1277009000　2华润·中央公园525（规划）20.5523.6410000120003绿地国际花都15618.6231.4165006200（顶层）4北大时代17015.3924.326328 未面市，公务员事业编内部团购 　5中建锦绣城108　14.4920.8471007500　6鑫苑名家7014.3816.3287008900　7绿地中央广场120　13.6718.1671007200　8恒大雅苑66　12.9616.6376008000　9鲁能领秀城32012.5615.3188009300　10天鸿·万象新天23011.7616.1570007200　住宅市场分析成交均价—— 2013年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，2014年1-5月份中市场价格波动下降，中低价位楼盘成为市场成交的主流2013年，济南普通住宅市场整体成交价呈现波浪式上升态势，全年涨幅最大的为南部区域，主要是受华润·中央公园楼盘热销的带动；东部区域在一系列规划利好带动下，价格上涨迅速，中部区域为住宅均价最高区域，西部区域为住宅均价最低区域，北部区域住宅价格平稳，波动不大。2014年1-5月份，市场的成交均价有小幅度的下降，主要是由于成交价格受各住宅项目的成交影响较大，特别是本月各在售项目普遍采用一口价、高优惠等促销手段，从而在一定程度上拉低了成交价格。 资料来源：世联统计【整体市场小结】自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大，新增供应快速销售的风险加大。 2013年住宅市场总供应量646万平米，其中新增供应面积524.3万平米； 2014年1-5月份，住宅总供应面积365.6万平米，其中新增供应212.4万平米；2013年市场潜力释放，房地产整体成交量达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年1-5月份出现下行趋势2013年，济南市住宅市场共成交523.6万平米；2014年1-5月份，成交198.4万平米2013年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，但2014年1-5月份中市场价格波动下降2013年受部分高端项目入市的带动，住宅整体均价呈上升趋势，2014年以来市场的成交均价有小幅度的下降济南房地产市场研究整体市场分析板块格局分析高端市场分析区域市场分析整体板块格局【板块划分】根据区位及资源的不同，济南住宅市场可分为八大片区格局北部片区板块意向滨河新区，中低档居住核心资源城市、商贸代表项目名泉春晓；鑫苑名家中心城片区板块意向城市中心豪宅区核心资源城市、文教代表项目万达公馆；保利大名湖、世贸国际广场（公寓）王舍人片区板块意向传统工业区，内生客户核心资源城市、规划代表项目恒大城、万象新天王舍人片区北部片区西部片区唐冶片区西部片区板块意向TOD新城，中低档居住区核心资源规划、城市代表项目外海中央花园、中建锦绣城唐冶片区板块意向刚需聚集核心资源规划代表项目银丰唐郡中心城片区奥体文博片区南部片区南部片区板块意向南部生态区，豪宅聚集区核心资源景观、城市代表项目鲁能领秀城、中海国际社区、华润中央公园奥体文博片区板块意向行政新区，高端住宅聚集区核心资源景观；政务；规划利好代表项目逸都国际、国际城、海尔绿城整体板块格局价格平台——高端住宅项目在中心城区、南部和东部区域均有分布，整体向东南发展，本项目处于北部区域，属于城市住宅价格洼地，刚需属性明显区域属性价格区间东部区域奥体片区9000-10000王舍人片区7000-8000唐冶片区6500-7800北部区域北部区域7000-9700中部区域市中心片区16000-20000南部区域南二环片区9000-11000西部区域西客站片区7000-8000北部片区唐冶片区王舍人片区中心片区西客站片区奥体片区南部片区单位：（元/ ㎡）高价区域低价区域整体板块格局北部区域——在售项目主要集中在小清河沿线，产业集聚，以家居建材、服饰批发、物流业为主，客户以私营业主为主区域特征当前热点开发区域；产业以家居建材、五金、服装批发、物流业为主客户特征以地缘性客户为主，多为区域从事家居建材、五金生意、服装批发、物流业私营业主，部分市区外溢客户 北部片区产品形式高层、小高、多层价格平台价格在7000-9700元/ ㎡典型楼盘鑫苑名家世贸天城规模总建筑面积：70万㎡；容积率2.6总建筑面积：55万㎡；容积率3.2价格均