2018年绵阳长虹世纪城、长虹国际城阶段营销推广策略（51页）_讲解材料.pptVIP

P * 原则一：产品类型 原则二：产品定位 原则三：客群定位 原则四：项目区位 根据选择原则，将竞品楼盘分为主要竞品楼盘和次要竞品楼盘。 主要竞品楼盘满足4个原则； 次要竞品楼盘满足2-3个选择原则。 项目 原则一 原则二 原则三 原则四 主要竞品 富临大都会 √ √ √ √ 跃进路1958 √ √ √ √ 次要竞品 富临东方广场 √ √ √ 万达广场 √ √ √ 1.3竞品项目分析 P * 项 目 经 济 指 标 优 势 劣 势 蓄 客/销售情况 销售价格 富临东方广场 总建面20万m2，2199户；商业约2.8万m2。 市中心，交通便利；周边配套成熟；临江 位于东方红桥头，环境嘈杂，居住舒适度低 住宅：11月20日推出全部住宅2119套（含拆迁户386户）进行内部认购，当天成交400余套，目前还剩1200套，去化57%； 商业：于11月6日进行内部认购，共推出300多套，此前排号300组左右，当天认购100余组，解筹率33%，目前还剩180套左右。 住宅：公布单价5666-6993，整体成交均价5500元/m2；一次性优惠8%、分期6%、按揭4%； 商业：1F商业成交单价区间2.3-7.8万，2F成交单价1.5-4万；优惠方式一次性10%、分期6%、按揭2% 万达广场 建设用地约113亩，总建面45万平米，商业16万平米。住宅面积区间为88-128㎡，约1300户，公寓面积区间为50㎡左右。 集影院、住宅、公寓和商务酒店于一体 项目位置未临主干道，离市中心较远；近期销售受“质量门”事件影响严重。 住宅：共推出527套，目前案场存货剩余200多套，去化率为60%，近期销售较为缓慢，周约2套; 精装公寓：共推出1200套，目前存货70余套， 去化率94% 商业：一、二批次底商共90套已基本售罄（剩2套），现正在销售集中商业底层外环商铺，也是“一托二”形式。 住宅：6100元/㎡，一次性付款优惠3%，按揭优惠2%； 公寓：6100元/㎡，一次性优惠4%，其他付款无优惠； 商业：约3.5万元/㎡，一次性优惠5% 跃进路1958 总建面58万㎡；共约5000户。分三期开发。一期住宅面积142901平方米, 商业面积18644平方米。 项目西侧临跃进北路，交通便利 远离核心商圈；项目周边配套缺乏，周边环境一般。 住宅：于11.7、8月先后推出两个批次共678套房源，目前剩余340余套，去化率50%左右。 住宅一批次：均价5300元/㎡ 二批次均价5800-6100元/㎡ 优惠方式：一次性付款优惠3%，按揭优惠2% 1.3竞品项目分析 P * 1.3竞品项目分析 项 目 总经济指标 优势 劣势 蓄客/销售情况 销售价格 富临大都会 一期住宅约21万m2，2400余户；商业4.3万m2；公寓2.6万m2. 地段优越、配套齐全、户型紧凑实用 容积率偏高，影响项目品质感；产品户型、朝向较差 住宅：销售已经接近尾期，共推出2090套，目前已销售1910余套，去化率90%以上；B区11.7开始蓄客，目前蓄客200余组。 商业：11.6.12日开盘，共推出122套拍卖，开盘销售89套，10月16日推出二批次商铺90余套，当月成交30套左右。截至目前，商铺存货约50套。 住宅：6550元/㎡ 一次性付款优惠5%，按揭优惠3%； 商业：一楼均价为5万，二楼均价2-3万，一次性优惠5%，分期2%，按揭无优惠。 总结分析： 从几个竞品楼盘的销售情况可以发现，销售较好的是大都会和万达广场，万达广场主要依托其品牌和自有商业资源优势对销售起到了推波助澜的作用，而大都会销售较好主要是位置与价格优势（国际城入市的价格策略失误使得我们处于“尴尬”地位）。 P * 二、客群定位 本项目客群定位 竞品项目客户群 P * 同：从两项目来看，公司职员、事业单位与个体均居前三甲； 异：世纪城主力客户群为公司职员，占29.8%； 国际城主力客户群为个体经营者，占比39.96%，这说明两项目主力客户群存在一定差异。 2.1 职业分析 P * 同：25-45岁是两项目集中年龄段； 异：世纪城25-35岁居多，国际城36-45岁偏多，说明世纪城的客户群比国际城年轻化。 2.2 年龄分析 P * 同：市区客户都居半数以上； 异： 国际城市区客户多于世纪城，说明产品特征对客群影响较大； 世纪城郊县与外地客户多于国际城，这说明外地客户更加注重产品性价比、教育、养老等因素考虑。 世纪城 国际城 2.3 区域分析 P * 置业目的：国际城