2018年郑州果岭四期定位及物业发展建议教学案例.ppt

;项目整体情况概述;项目位于自然生态环境良好的惠济区和荥阳交界处，原黄河大观风景区内； 有别于与北区传统的别墅区，仅靠黄河湿地保护区，自然景观资源具有明显的稀缺价值。;项目;四期用地概述;;;报告框架; 政策背景分析;整体市场背景分析;报告框架;别墅市场竞争格局;项目名称;整体规划与建筑风格研究;正商红河谷为西班牙建筑风格；项目整体规划一环二轴五片区，小区内设置坡地溪谷，打造原生态住区； 景观特点以坡地、溪谷、原生态 为主。 以景观带进行围合划分成各个组团，中央组团以小高层产品围合洋房打造组团。;清华大溪地为西班牙建筑风格。项目整体规划以中央水公园为中心，以四合院和九宫格的方式布局，打造半开放式半围合庭院。 以道路将项目分为多个组团，双拼或联排别墅设置在组团中央，以多层及花园洋房进行围合。;林溪湾;怡丰森林湖为西班牙建筑风格，项目整体呈西班牙海岸式布局。 以水系景观为主设置广场，将水系延伸至项目内部。 项目利用道路及水系划分为不同组团，主干道两边设花园洋房，区隔各个组团产品。;天伦庄园;清华·忆江南为中国江南风味建筑风格，以水景链为理念，形成了特色和个性的八大旅游中心 。整个规划成“一河一绿一中心多组团“的结构。;;活跃项目产品类型研究;项目名称;双拼别墅;联排别墅;花园洋房;活跃项目产品特征研究;;独栋别墅;雁鸣湖：独栋别墅，面积约350㎡;由于目前政策原因，市场罕有独栋别墅； 市场上现有的独栋别墅，面积多在350㎡左右，层数多为2+1； 独栋别墅开间相对较大，体现产品及客户的尊贵性； 地下室设置一般为视听室、健身房、工人房、车库、储藏室、卫生间等；一层设置客厅（多错层、挑空）、餐厅（多挑空）、厨房、卫生间、卧室；二层设置为私密区，设置2-3间卧室，卫生间，另外还会有多个露台。 楼梯形式多采用回型或旋转型等能体现豪华气质的设计。 ;;清华大溪地双拼户型 地上三层，建筑面积约336平方米，地下室约180平方米;双拼别墅的主力面积在300—350平方米，设计形式较灵活，层数上地下一层，地上2-3层。 产品多会采取客厅或餐厅挑高的形式提升产品档次； 功能方面多在地下室设置娱乐室和工人房，在一层设置一个卧室作为老人房使用，在二层或三层设置主卧或套房，且有大面积露台。 ;;怡丰森林湖;;联排中间户 建筑面积约236㎡； 地下一层，地上三层； 前后双入户，三层挑高内庭院设计； 多重露台设计，主卧超大露台设计。;;;;;;楼梯研究;主力面积区间在200-260平方米，地下室面积为地上建筑面积的25%左右，其进深开间比为2.0-2.5。 层数上均为“地下一层+地上三层”的形式。 地下室设置一般为视听室、健身房、工人房、车库、储藏室、卫生间等；一层设置客厅（多错层）、餐厅（多挑空）、厨房、卫生间，少部分设置有一间卧室；二层设置为私密区，设置2-3间卧室，卫生间；三层设置一间卧室或一间卧室和一间书房，卫生间，另外还会有露台。 楼梯形式一般为两种形式，面宽较大的产品设置为双跑楼梯，开间较小的产品为节约开间尺寸，一般为单跑楼梯。 ;;无退台洋房; 花园洋房产品风格与项目自身想搭配； 多含有大面积阳台、入户花园等，顶层会出现露台形式； 目前市场在售花园洋房多含电梯。;;两房：80-100㎡;项目名称;产品细节及智能化;建筑细节及智能化;天伦庄园——铁艺栏杆和断桥铝合金窗;怡丰森林湖——入户 ;项目名称;项目配套研究;怡丰森林湖——体育和休闲配套;; 分布状况 郑州别墅市场目前分布有四个板块，未来主要发展方向为雁鸣湖板块，但本项目可以凭借黄河湿地的独特优势资源树立建立市场区隔； 社区类型 郑州市场缺乏纯粹的别墅项目，多是以别墅为龙头的低密度社区，整体品质不高，本项目可以通过增加别墅产品的比例，提升整体形象； 社区类型 郑州别墅产品设计缺乏创新，产品设计档次较低，建筑风格偏向于地中海风情的西班牙风格，建筑形态的差异化不足；本项目可以通过适度的产品创新提升竞争力；; 产品类型 别墅产品分布上以联排为主，独栋、双拼为市场的稀缺产品，真正的主力产品则是花园洋房，本项目可以在产品类型上适度突破，争做市场明星产品； 面积区间 别墅产品面积集中在200-300㎡，为市场的主流需求，花园洋房的主力面积区间为70-130㎡，本项目需要适当延长产品线，满足各类市场需求； 社区配套 别墅项目注重社区配套，多含有高档会所、商业配套、体育场所等高档社区配套，建议项目四期配置独立的配套，增强生活的便利性。;报告框架;青城山;项目名称;小院青城创新产品一：独院;负一跃一户型 建筑面积：135㎡ ;;项目名称;;麓山国际简介;麓山国际创新产品产品一;;;考察创新产品分析总结;报告框架;项目属性;高尔夫球场资源 原生态景观、水系资源 原有社区成熟配套资源 中部大观