商业地产酝酿新的模式.docVIP

商业地产酝酿新的模式 　　“上帝关了一扇门，就会开一扇窗。”在住宅市场的投资之门相对闭合的当下，众多房地产商开始加大商业地产开发力度。商业地产会是寒冬中地产业的那一扇温暖之窗吗? 　　孙楠高亢的嗓音正在唱出“灯火辉煌的街头，突然袭来了一阵寒流，我拿什么来拯救。”而2011年的房产商们也恰似在灯火辉煌的街头，突然遭遇了“调控”大潮带来的寒流。于是，大家不约而同地想到了商业地产。商业地产能否成为拯救房地产市场的那根救命稻草? 　　2011年，宏观“货币从紧”，“限价令”、“限购令”、“房产税”等一系列政策措施如同拳台高手的“组合拳”一般频频袭来，房地产市场经历了最严厉也最饱受争议的调控年。 　　在一系列的调控重拳之后，楼市观望气氛已经形成。中国指数研究院于2011年12月29日发布的《2011年中国主要城市住宅市场交易情报》显示，自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出，一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49％，二线城市楼市总体成交量相比2010年下降18.01％。 　　不过，“上帝关了一扇门，就会开一扇窗。”纷纷转移阵地。于是，“你转商业地产了吗”开始成为众多住宅开发商见面的寒暄语。 　　2011年，仅前10个月商业地产的投资完成额就已达到7956.55亿元，超过2010年全年的投资完成额，为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。 　　有一则有趣的微博写道：“如果每月接到的各类推销电话都能够成为美好的现实，那么可能我已经喝了红酒10瓶，健身5次，藏有黄金1公斤，享受了20次股票涨停，还拥有了20套商铺和10个办公室。”商业地产扩张的速度由此也可见一斑。 　　除了政策调控对于住宅市场的“挤出效应”之外，房地产企业更多的是看中城市化发展过程中商业地产的诱人前景，加之“无限购、不限贷”的优势，使得商业地产在2012年逆势成为开发及投资的热点。 　　商业地产疾风劲吹 　　此外，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，办公楼、商业营业用房的表现也比住宅强势。 　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于一个“大发展和大跃进”的时代。戴德梁行投资部的数据显示，2011年上海住宅投资额所占大宗投资交易的比重由2010年的31％下降至4％，商业地产的比重则大幅增加。 　　2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产。在万科之前，保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商也纷纷瞩目商业地产，相继高调增加商业地产投资比重。 　　同时，一些非地产类企业也开始进入商业地产开发。2011年10月，国美电器通过港交所发布公告称，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国美已于9月27日签订合营协议，从事物业开发及投资业务；杉杉集团董事长郑永刚则直接大举吹响了进军地产的“中锋号”，斥资97亿元开发浙江第一高楼“宁波中心”，明确表示不动产投资将成为集团的重要项目之一。 　　全新商业模式孕育中 　　据统计数据显示，2012年上海预计将有22个商铺项目入市。其中两个项目位于内环内，6个项目在内外环间，其余14个则位于外环外区域。占63.63％的外环外项目依旧是上海商铺市场的主力军。从预入市项目类型来看，购物中心占9个，综合体和社区商铺各4个，办公楼商铺3个，商业街商铺2个。 　　早先在上海投下恒隆和港汇广场的恒隆地产有限公司董事长陈启宗，当年的大手笔如今已沉淀为上海市民心中的两处CBD地标。 　　“国家政策在收紧，土地市场就有好的机会。我是一个喜欢拥抱‘熊市’的人，因为‘熊市’会带来更多的机会。”陈启宗对商业地产多年的投资经验，使他关心的不是每平方米能卖多少钱，而是每平方米能赚多少钱。 　　陈启宗把不少开发商将商业物业开发后出售的商业模式喻为“孩子生了以后不养”，他认为恒隆地产旗下的商业物业“永远都是恒隆的孩子”。“我们开发的项目会请最好的设计师设计，尽力做好并选择持有不卖，这样才能拿到最高的收益。” 　　进入商业地产较早的汇匠堂投资管理有限公司董事总经理陈庆华则认为，任何一项投资的核心都离不开价值投资。对于投资者而言，掌握商业地产价值的投资关键在于两方面：即投资的当期收益率(租金回报率)和商业地产未来的发展潜力。核心CBD区域、轨道交通沿线区域、城市综合体以及成熟社区的配套商业都是具备良好投资潜力的选择。 　　相对而言，在城市的开发区或新区，集低密度总部、研发楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存和助益的上