2018年广晟·宝晟花园一期地块3规划建议规划与户型设计实例34p研究报告.pptVIP

* 广晟·宝晟花园一期地块3规划建议 营销中心11月30日 · 东源发展前景展望 1、根据河源城市发展长远规划文件（2008— 2020年），确立 “河源——龙川”、 “河 源——和平”两个城市发展轴，东源地处前哨 位置，发展已经进入实质阶段。 2、随着城市发展，高素质人居向“卫星城”或 郊区发展已经成为潮流。 东源城市发展及地产发展现况 1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成亦较为单一。 2、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分到深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力1、在政府、机关供职，2、赋闲在家，3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。 3、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村民通过政府征地、出售自留地、转卖等手段有所积蓄。 1、东源地产发展缓慢，现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目（距宝晟花园约2000米），为中低档次项目，主要客户有周边老师及机关单位人员。 东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区 2、地块基础分析及总体规划建议 经济指标 广晟·宝晟花园一期地块3主要经济技术指标 总用地面积 6474.074 m2 总建筑面积 19871.48m2 地下建筑面积 约3347m2 地上建筑面积 16524.48m2 容积率 2.55 绿化率 35% 覆盖率 38% 停车位 84 注：以上为初步指标，实际可根据方案设计做相应调整 项目地理位置 项目地处东源县城 中心，交通方便， 辐射潜力较大，东 源零售业仍处于孵 发阶段，缺乏商业 地标（与东源县域 行政单位相符）。 地块一3期位置 滨江花园 霸王花集团项目 项目初步不同实现价值研判 项目东南面为文化广 场，东北面为散落民 居。项目各地块综合 价值较为均匀，现地 块一3期原为市民广 场，因此在规划上相 对独立. 同社区，在类档次产 品基础上，不同价值 实现主要通过组团/栋 享有的环境对比区别 得于实现。 项目规划基础探讨 住宅 幼儿园 商住/配套 商住配套 生活便利是高端项目 的基础配套要求，如 超级市场、功能完备 的会所等。 作为东源第一个高端 商住项目，在自身配 套上，现缺乏相应功 能的会所，现超市选 址位置、配备条件亦 有所欠缺，有碍住宅 价值最大化现实。 区位判断上，此适宜发展高端豪宅区，但仍需对市场充分评估 一、地块基础分析及总体规划建议 营销中心11月30日 近景山体、远景 东江画廊 文化广场 东源县城3大纵线之一， 且为县中心繁华位置 西偏南方向临近幼儿园 视野较阔 最优视角角度 但存噪声问题 朝向 同社区不同组团档次判断依据 住宅档次判断（相对于同一个社区的对比因素），其首要因素是其 是否享有： 1、更好的视野环境 2、更少干扰因素（①、治安——环境的安全性认知。②、噪音。 ③、邻近的视线） 3、开发的期次趋势认识（普遍的市场意识是越做越高端，以配合 项目低开高走的价格曲线） 4、项目相关素质（绿化、建筑） 从原则性渐进来说，3期所受干扰因素较大，不适宜开发定位高端的豪宅， 但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致路线。 一期户型占比情况 户型结构 面积区间 数量 主要集中于栋名 占比例 套数比 面积比 1房2厅（包括5米跃式） 57.82~60.22㎡（未含业主自行间隔后） 3栋宝业居 2房2厅（包括5米跃式） 82~87㎡（未含业主自行间隔跃式） 3栋宝业居 3房2厅（基本型） 108—136㎡ 除宝业、宝旺、宝合、宝和、宝润外 3房2厅（舒适型） 4房2厅（非复式） 132~153㎡ 旺、兴、顺、丽 4房2厅（复式） 178~217㎡ 昌、盛、安、华、顺、丰 5房以上（复式） 210~260㎡ 3、现有开发情况 小结 观点： 从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源 发展趋势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档 次提升方面考虑，建议地块一3期的定位方向为： 东源小型综合体/商住地标 东源小型综合体/商住地标 酒店、休闲中心（会所功能）、西餐厅（花园式）、超级市场（原超市 移至，保留风情商业街区——旅游商品、特色农产品等）、公寓（产权 式，非酒店附带经营）、开放式零售街区（根据相对独立特征规划）。 地块规划及配比建议 1、商住配比建议 3、形态建议 2、户型配比建议 总体方向 开放式高尚生活社区+商住地标 花园社区总体意向+地块一3期 开放街区式花园社区举例 美国/加利福尼亚州/圣何塞市/北园社区 北园社区 形象 规模 增值举措 总占地/25万平米 设计时间/1995 设计/ROMA事物所 市场取向/较高密度紧凑型多功能社区中心 中央绿地 中心商住地标的设置 统一的建筑风格 注重步行尺度的街道 公共开放的空间 精心组织