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博思堂地产综合服务股份有限公司 11年 7月 ;;超越预期;博思堂建议：;;房地产政策回顾; 2011年上半年国家经过6次上调准备金率和多次加息以及一系列房地产政策的叠加来继续打压房地产行业，收紧流动性导致对开发商贷款和房贷的收紧，不断加息提高了购房者的购房成本，特别是高端客户，因总价高，对未来高档房预期不明朗，更加深了这部分客群的观望情绪。;;2、重点个案解析;1、供求关系分析;成交量价分析;区域市场研判;项 目 整 体 概 况;项目户型鉴析;项 目 整 体 概 况;销售价格走势;开发商：江阴爱家房地产实业有限公司； 物业：爱家物业； 项目位置：银桂路西侧，丁香路南侧； 占地面积：168.3亩； 建筑面积：20万方 产品形态：高层、别墅； 建筑风格：法式+现代简约； 代理商：新聚仁； 开盘时间：2011年4月22日;售楼处介绍;;品质与科技;户型分享;高层方案未出，以别墅户型为例;投资兴建;? C户型? 3房|2厅|2卫 ? 165M2??;投资兴建;二房二厅92㎡;市场小结： 从供应层面看，主要以别墅，高层为主，小高层为辅。别墅面积段240-350㎡主力供应，单价最低11000元/㎡，最高为24000元/㎡。高层110-155㎡为主力，均价8500元/㎡。刚需产品供应较少，区域客户比较偏好大面积产品，追求置业一步到位。 从成交层面看，区域内整体产品去化率一般，别墅先行的因素使其去化速度较快。高层去化速度慢，碍于产品面积大，总价高。 本案所处区域目前，商品房市场空白，主要买卖房源都为动迁房，价格区间5000-6000元/㎡，其中交通便捷，配套比较成熟的西苑二村二手房买卖最高以卖到6000元/㎡。 项目周边商铺主要以沿街租赁为主，一层80——100平米，租金水平3万-4.5万元/年，商铺销售市场空白。;;测估定价法;根据项目自身特征，我们选取周边邻近竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格;因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。;第二部分 营销策略篇;【推案原则】;【产品价值盘点】;【纯产品类型价值】;【单栋产品价值】;【全案推盘节奏】;【首次推盘】—2010年10月;【第一批推售思考】;;;【首次开盘】—第二批20011年12月;【首次开盘】—第三批2012年4月;【二次开盘】—第一批2012年9月;2011年销售目标