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可持续建设的模式下公租房的项目投资风险分析 　　摘要：政府部门为减轻自身财政压力，在公共租赁房建设过程中，通过可持续建设模式进行招商或引资，为公共租赁房的建设注入更多的社会资本。而公共租赁房的非营利性、租赁价格的优惠性、出租对象的限定性等给项目投资带来了更多的不确定风险因素。正确合理地对公共租赁房建设、运营过程的投资风险分析，有利于帮助投资者进行合理决策并采取相应的风险防范措施。 　　关键词：公共租赁房；可持续建设；投资风险 　　中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01 　　一、引言 　　公租房是指在当局政府政策的支持以及组织的推进下，由政府或者是多元化的投资主体进行投资，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源，对住户房型以及面积等进行限定，并以低于市场的标准面向中低收入群体出租保障性住房[1]。在“夹心层”现象普遍出现之后，公共租赁房的建设也越来越显得其建设的必要性，紧迫性，但是庞大的建设工程与财政资金之间的矛盾会给政府带来巨大的压力；如何合理、高效地进行公共租赁房建设，这是政府需要迫切解决的一个难题。政府也通过相关政策，吸引更多的社会资本融入到公共租赁房的建设过程中。 　　二、可持续建设模型 　　社会资本在进入公共租赁房的建设过程中，如何保证自身的投资回收期与合理的投资回报率是决定社会资本是否参加到公共租赁房建设过程中的关键因素，而如何保证公共租赁房建设项目资金回收也影响到公共租赁房建设的持续性。根据重庆市关于公共租赁房的相关政府，在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买公共租赁房；这一政策极大地拓展了公共租赁房回收资金的来源，有利于缩减资金回收期，实现公共租赁房可持续性建设。根据这一政策，建立公共租赁房可持续建设模型如下： 　　三、投资风险分析 　　由于公共租赁房始终存在着社会福利非营利性、出租对象的限定性，出租价格的优惠性，投资回收期长等特点，社会资本在进入公共租赁房建设过程中必将面临很多不确定风险因素。根据上路可持续建设模型，社会资本在进入公共租赁房建设过程时的风险因素可以从如下几个方面进行考虑： 　　（一）建设期 　　在公共租赁房建设期，工程项目建安费将直接影响建设期投资总费用。工程项目建安费受人工，材料，机械等费用直接影响。施工单位在建设过程中，应充分考虑能影响工程项目建安费的风险因素，并采取相应防范措施。 　　1.经济风险，国际金融环境的波动，利率的变动、通货膨胀、地区财政的状况以及国家产业布局的调整以及自然环境的变动，可能会给投资者或政府带来巨大的损失，更可能会造成投资者或者政府资金的断链，从而影响整个工程的施工进度，进而影响整个工程的建安费。 　　2.质量风险，质量风险存在于整个项目的建设周期内，其中人工，材料，机械，施工组织，工程环境以及经济等因素均有可能给工程质量带来风险，从而造成工程的反复，增加工程建设项目的建设成本。 　　3.法律法规风险，我国目前关于公租房的建设法规尚未形成统一的条令规定，在项目的建设过程中，若建设区域内有新的法规出台或者法律条文的变动，将可能造成工程项目成本的改变，给项目的建设带不了一些不确定因素。 　　（二）出租期 　　根据重庆市公共租赁房相关政策，在公共租赁房建设完成后的前五年内，符合相应申请条件的申请人可以申请入驻公租房。根据可持续建设模型，公共租赁房租金回收额也将直接影响公共租赁房投资回收期，也将影响公共租赁房的可持续性建设，投资人可以从以下几个角度重点辨识、防范投资风险。 　　1.租金定价风险，从公共租赁房的提出、发展到现在，公共租赁房租金定价问题一直是各学者不断探索、研究的问题。公共租赁房租金应采用何种定价模型？租金在制定过程中应考虑哪些社会、成本因素等，这些都直接影响了公共租赁房的租金价格的确定。而这些不确定的因素，也给投资资金回收带来了更多的风险。 　　2.入住率风险，公共租赁房的根本目的是提供社会保障，解决“夹心层”群体的住房困难问题。若公共租赁房在建设完成以后，申请入住的人数较少，这不仅达不到公共租赁房建设、保障的作用，同时也会影响社会投资资金的回收，影响公共租赁房的可持续性发展。这也会给社会带来更多的不良影响，影响公共租赁房的建设。如何保证入住率？政府部门不仅仅需要保证公共租赁房的选址，同时也保证公共租赁房完整的配套设施和入住的舒适性。 　　（三）租售期 　　在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买公共租赁房，这一政策虽然整体上为投资资金的回收提供了一个有力渠道，但是如何制定、实施相关政策也给投资者带来了许多不确定的风险。 　　1.售卖价制定风险，公共租赁房作为社会保障性住房，其建设政策的优