2018年江苏连云港市连云区金福德地块市场调研报告（34页）教学案例.pptVIP

连云港连云区金福德地块市场调研报告 二、地块区位 金福德地块位于东部新城区新港城大道与五羊路交界处是重要交通枢纽区域，是衔接西部老城区与东部新城区的重要纽带。 周边由600多万平方米商住物业围绕极具人气，并与连云港火车东站遥相呼应是往来游客的必经之地。 按照城市规划发展，东部城区将被打造成为连云港市商贸区，而本地块，是商贸区发展的重要组成部分。 连云新城 新浦区 老城区 本地块 港龙大道 国道 铁路 高速公路 公交站点 火车站 省道 本案紧靠东部城区及新浦唯一通道——港城大道； 有7条公交路线站点设在本项目前，为本案提供便捷的可达性交通； 新建火车站已于2009年11月投入使用，该火车站是城市交通中转站及高铁起点站，将为本项目带来更多人流； 高速公路缩短外市及外省直达时间，扩大本项目的辐射范围。 联接墟沟至赣榆的242省道已试通车，并将开通公交，赣榆到本案的行车时间只需要20分钟。 二、地块现状 地块附近已建成住宅楼群 营销中心 地块附近已建成住宅楼群 第二部分. 市场调研 一、住宅类市场调研 周边住宅小区分布较为集中，包括久和国际新城，景城名郡，福港·好莱坞，帝豪水榭花都等多个楼盘。 （一）久和国际新城 （二）景城名郡 （三）福港·好莱坞 （四）帝豪水榭花都 （五）住宅类市场总结 2、根据现有连云区的楼盘来看，住宅均价：4700元/㎡，商铺均价10000元/㎡ 1、区域市场内项目的去化情况良好，且多为自住客，大量居民落户，可为商业的发展带来强力的支撑； 1、区域市场内项目的体量都很大，总建筑面积达300万㎡ 二、商业市场调研 项目周边商业主要呈一片多点分布，一片为古城区商圈、多点为久和国际新城住宅沿街配套商业，以及规划在建中的超级卖场，大润发，沃尔玛 （一）古城区商业 经营概况：连云区居民餐饮、娱乐休闲的主要场所，业态齐全 出租率：出租率95%以上，租金水平差异较大。 业态构成：业态比较综合，集中了餐饮、服饰、休闲娱乐、银行等，占比最大的为餐饮达到了43%，其次为服饰占23%，休闲娱乐占17% 形态与布局：底商及沿街商铺 铁路线 中华西路区位状况 海棠中路 中华西路 经营概况：相对大型的商业设施有一定的集聚，但海棠路为区域主干道，由于北有铁路线，因此设置下立交，直接影响了商业设施的可达性 租金水平：均价5元/㎡/天 业态构成：主要集聚了家得福、苏果社区超市、五星电器、东盛购物广场、KTV等较为大型的商业设施，业态构成比较复合 形态与布局：部分纯商业（超市、连锁电器、购物广场）加部分住宅底商形态 【墟沟海鲜城】海鲜餐饮主题一条街，是连云港旅游餐饮的金字招牌，经营状况良好，由于体量限制，铺位较少，一铺难求，但由于业态较为单一，商户竞争较为激烈，并随着旅游期的条件限制，整体盈利状况较差。 【栖霞路步行街】 连云区唯一的步行街，租金较高，但档次较低，主要以服饰，鞋帽，化妆品生活配套类业态为主，餐饮休闲娱乐缺乏 【久和国际新城住宅配套商业区】主要以住宅底商为主，配套以小区居民生活为主，各业态比率较为均衡。租金较低3-5元，空铺率在15%左右， 沃尔玛超级卖场：据了解，沃尔玛由于建设地块涉及部队用地，建设暂时停工，具体建成时间暂无法获知。 （二）商业总结 本区商业多是自然形成商业带，以沿街店面，住宅底商为主，综合性商业体几乎没有，商业消费档次较低，无法满足现有的市民消费需求。 娱乐业同样较为落后，在本地主要娱乐场所只有少数的 KTV，无法满足各年龄层次的需求。 连云港市场的供不应求以及缺乏竞争机制。在连云港墟沟地区只有2家超市，苏果、家得福。其中家得福超市拥有连云区80%的超市市场占有率。 三、连云港商品房销售研究 2012年商品房销售概况 据连房研究统计数据显示，2012 年我市市区及四县共成交商品房 42504 套，成交面 积约 4520871 平方米。与去年同期相比，2012 年全市商品房成交套 数增加 3506 套，同比上涨 9%，成交面积增加 607461 平方米，同比上涨 16%。 其中，市区成交商品房 20138 套，成交面 积约2067998 平方米，相比 2011 年虽然市区商品房成交套数减少 145 套，同比下滑 1%，但成交面 积增加159111 平方米，同比上涨 8%。四县成交商品房 22366 套，成交面积约 2452873 平方米，相比 2011 年四县商品房成交套数增加 3651 套，同比上涨 20%，成交面积增加 448350 平方米，同比上涨 22%。 在商品房销售额上，据统计，2012 年我市商品房销售额共计 1842759 万元，其中现房类商品房销售额为 216676 万元，期房类商品房销售额为 1626083万元。按商品房用途来看，2012 年我