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区域中心城市物业管理业实证的研究 　　【摘要】随着城市建设速度的加快，物业管理业应运而生并取得了快速发展。沈阳市物业管理业在总体发展中呈现出了规模不断扩大、效益不断攀升、资质不断提高等特点，但在区域分布及盈利能力方面还需进一步优化和提升。为此，应鼓励物业管理企业入驻郊县，并在提高整个行业的经营水平，以及增进业内学习交流上多下功夫。 　　【关键词】物业管理业 区域中心城市 实证研究 　　 　　近年来，沈阳市物业管理业取得了长足发展。第二次经济普查数据显示，2008年末，全市共有物业管理企业1161家，在管物业建筑面积达1.3亿平方米，从业人员3万余人，年主营业务收入28.9亿元，实现利润2.8亿元。主要指标与2004年第一次全国经济普查数据相比，均实现大幅度增长，表明沈阳市物业管理业已经驶入快速健康发展的轨道。 　　物业管理业的现状和特点 　　行业规模不断扩大。通过对比单位数、从业人员、在管房屋建筑面积三项主要指标可以看出两次经济普查期间全市物业管理业规模的变化。 　　从单位数看，2008年末全市物业企业为1161个，比2004年末的456个增长1.55倍，年均增长26.3%。从从业人员看，2008年末，全市物业企业从业人员3.0108万人，比2004年末增加1.2558万人，增长71.6%，年均增长14.4%。从在管房屋建筑面积看，2008年末全市物业企业在管房屋建筑面积为12626.4万平方米，比2004年的5306.3万平方米增长1.38倍，年均增长24.2%。其中在管住宅面积9686万平方米，增长1.16倍，年均增长21.2%；在管办公用房面积1135.8万平方米，增长1.46倍，年均增长25.2%。 　　企业实力不断壮大。物业管理业是全市的新兴行业，大批从事物业管理的企业正在经历着一个逐步壮大的成长期，对比两次经济普查数据可以看出全市物业企业实力明显提升。从企业资产总计看，2008年末，全市物业企业资产总计74亿元，比2004年末增长34％，年均增长7.6％。2004年末资产在1000万以上的物业企业有56个，而2008年为70个；资产在500～1000万的物业企业，2004年末有30个，2008年末有71个，可以看出具有一定规模实力的企业在明显增加，尤其是资产在500～1000万之间的企业增加更快。 　　行业效益不断攀升。数据显示，几年来，全市物业企业不仅单位数量快速增加，经济效益也明显改善，说明企业的管理水平、服务质量等方面在不断进步。2004年全市物业管理企业全年的主营业务收入只有8.8亿元，全行业营业利润为净亏损2640万元。2004年之后，随着本土企业逐步完成转制及一批批资质更高、实力更强的外来企业的加入，全市物业管理行业正步入良性竞争阶段，企业已整体走出经营困境。2008年全年完成主营业务收入28.9亿元，是2004年的3.3倍，年均增长34.6%，平均每个企业年主营业务收入249万元，比2004年增长29%，全行业实现营业利润2.8亿元。2004年营业利润在1000万以上的企业有1个，500～1000万之间的企业也是1个，200～500万之间的企业6个；2008年营业利润在1000万以上的企业6个，500～1000万之间的企业7个，200～500万之间的企业19家，盈利大户明显增加。 　　行业资质不断提高。全市的物业管理业虽然经历了十几年的发展历程，但在发展初期，特别是2001年以前整个行业还处在低水平的发展阶段。物业管理企业划分为四个资质等级，即一级、二级、三级和其他企业。2001年全市物业管理企业中没有一级企业，二级和三级企业也分别只有6个和44个；2004年全市有一级企业10个，二级企业16个，三级企业153个；到了2008年全市一级、二级、三级企业分别增加到20、41和407个，与2004年相比，一、二、三级企业年平均增速分别为18.9%、26.5%和27.7%。 　　私营企业已过半数。随着市场经济的不断深入，民间资本日益活跃，在物业管理领域得到充分体现。按企业登记注册类型分组，从企业单位数看，2008年末内资企业1112个，比2004年末增加677个，其中私营企业604个，占全部单位数的52%，比2004年末增加456户，是增长速度最快的经济类型；港、澳、台商投资企业15个，比2004年末增加4个；外商投资企业34个，比2004年末增加24个。从收入情况看，2008年内资企业实现主营业务收入26.8亿元，占全部物业企业的92.7%，比2004年增长2.24倍，年均增长34.6%。其中私营企业实现主营业务收入11.4亿元，占全部物业企业的39.4%，比2004年增长4.7倍，年均增长54.5%；港、澳、台商投资企业实现主营业务收入0.7亿元，占2.4%，比2004年增长2.