2018泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算研究报告.ppt

泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算;测算：;报告正文; 对泉州市区及周边主要县区的在售和经营项目进行实地考察和调研。 对主要市政和土地规划单位进行走访和座谈。 对项目自身情况进行实地考察。 搜集城市和区域的发展现状及未来规划资料。 集合相似项目，为本项目发展提供参考依据。;规范分析，寻找项目开发核心问题;找准项目在未来的位置 成功促进东海湾区域的价值提升和形象塑造;为了解决这些问题我们从以下几个方面进行探讨：;一、项目价值;城市属性;城市属性;;;人口;2005年—2008年泉州全市城镇人均住房建筑面积逐年升高，至2008年，达到49.35㎡，根据国家建设部公布的小康住房标准，人均住房面积应达到40㎡。由此，泉州城镇人均住房面积已经超过这一标准。 可见，泉州城镇居民人均居住水平较高，此与本地居民富裕的收入和生活习惯有直接关系。;区域属性;土地现状：目前平整可开发。 周边道路：在建中但已经基本铺设完成，且路面条件较好。 四至及景观：地块南侧及东南侧面海面江，项目地块目前开发条件，东侧和北侧为市政建筑目前市政府已经建成。;项目属性界定;一、项目价值;城市属性;◆ 现代化工贸港口城市 以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。;组团名称;城市级别 城际高铁： 福厦高铁规划中 港口建设： 后渚港，秀涂港，石湖港 片区级别 大桥建设: 东海大桥，百崎大桥，泉州湾跨海大桥 路面交通： 沿海大道，东海综合大道，东海隧道 轨道交通： 二号线（紫色线）;商办中心区;产业更新;核心项目发展;一、项目价值;主要功能拆分;分析泉州的对应市场情况 为项目的最终发展模式做依据;一、项目价值;房地产投资;;泉州房产市场——住宅市场;;;中心片区 物业特征：高层公寓、单身公寓 价格特征：9000-12000元/平米;住宅市场板块特征;老城区代表个案;户型特点：客厅面宽达5.5米，客厅及餐厅上层挑空，入户花园赠送一半面积，消防通道设置南进门。;项目坐落于历史文化名山清源山南麓，西湖公园西侧，总建筑面积195802平米。 产品：双拼、联排、花园洋房高层公寓 公寓面积段：90-300平米，目前已去化60% 售价：8000-12000元/平米 配套：泉州西湖，商业街，五星级酒店，闽台缘博物馆等； 客源：园区企业主管、部分公务员、部分台胞。;户型特点：部分三房户型主、次卧室分别内置卫生间，大面宽客厅，部分楼栋两梯3户，3面观景，户户通透;百捷中央公园;东海湾;户型特点：卧室全明设计，厨房配备设备阳台，房型方正紧凑。;兰峰城市花园;大江盛世;大江盛世—户型;项目名称;现状 目前泉州已进入大盘集中开发的状态，各区域集中出现部分高容积率的城市综合体项目，而对于目前泉州相对初级的市场，后期将面临一定的供应压力。 产品 目前市场上大部分产品集中为高层项目，大户型仍旧占据相当的供应比例，但经济型户型的成交放量代表了市场以刚性需求为主。虽然有部分改善型需求支撑了目前大户型产品的去化，但是其后期的供应将存在去化压力。 价格 08年的市场颓势决定了泉州市区房价下行的趋势，而09年整体市场表现良好，价格趋于平稳，而目前次中心板块的崛起决定了整体房价将在后市开始反弹。 ;泉州房产市场——商业市场;泉州的商业类地产已经逐步摆脱传统简单底商的开发模式，朝大型商场，商圈化以及专业市场等新的方向发展。 但距离真正进入专业化市场化运作的阶段尚需时日。 ;中山路 商圈;中山路商圈;位置;区域;项目名称：聚鑫商业广场 开发商：福建聚鑫房地产发展有限公司 地址：泉州市鲤城区温陵路中段 业态定位：品牌手机专卖、数码IT产品 建筑面积：8000平方米 销售价格：底层35000—75000元/平方米； 地下一层20000元/平方米;项目名称：刺桐商城 总用地面积：10000平方米 总建筑面积：20000平方米 停 车 位：约150个 项目商业体层高：5.7米 楼体规格：商业地上二层 是由泉州元泰实业集团有限公司投资；项目位于泉州市中心商业街宝洲路与刺桐路交汇处，项目位置交通四通八达。该项目为玻璃钢架结构，适合于大型餐饮、娱乐休闲等。沿街可作为品牌展示。 ; 泉州丰泽商城 泉州商城整体位于泉州市丰泽街及田安路的交叉路口围合地块。规划区是由中心商场步行街高级住宅楼（聚龙阁、群贤阁）、立体停车场、建设大厦等五个主体建筑和一个近2.0万平方米的中心广场组成，其中心商场层数五层建筑面积为4.2万平方米；步行街层数三层建筑面积1.70万平方米共270个店面；高级住宅楼聚龙阁及群贤阁层数为九层包括贮藏层建筑面积3.91万平方米住宅均为高级别墅式套型，总套数136套；立体停车场层数八层建筑面积2.2万平方米建设大