2018河南省兰考文明路项目定位报告63P讲解材料.pptVIP

小结：整体市场发展逐步成熟，小高层开始进入市场，客户抗性较小，市场发展逐渐提速。 开发规模逐渐扩大，产品形态多样化； 多层产品仍占据市场主力，但小高层、高层开始进入市场； 商住项目规模较大，有助于提高城市形象，完善提升整个城市生活配套； 主要是来自县城区客户及部分周边乡镇来县城置业的客户； 年龄在25-45岁之间，职业主要是政府官员、私营业主、周边乡镇在外务工返乡置业人员； 关注点：地段、生活配套、教育配套、建筑品质 产品形态单一，缺乏创新，营销手段较差； 市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，本身缺乏核心竞争力，整体产品本身无明显的缺点，后续创新空间产品较大。 价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始注重产品打造及营销造势，为实现较高的溢价提供了条件。 市场成熟度 产品特征 客户方面 项目定位 产品定位考虑的原则： 1.项目的容积率数据指标的限制 2.多种产品组合的经济测算比较 3.市场对物业类型的喜好和接受程度 建筑形态 参考指标： 容积率与对应建筑形态的要求表 建筑形态 住宅小区容积率 多层 1.2 —1.6（6—7层） 小高层 1.6 — 2.2（8—11层） 中高层 2.2 — 2.8（12—18层） 本项目容积率：≤ 2.5 本项目主要经济技术指标 本项目用地面积 （亩） 20.13 容积率 2.5 方向一：多层+小高层 方向二：纯小高层 方向三：小高层+中高层 临北侧布置临路商业 建筑形态 目前区域市场竞争激烈，为减少项目运作风险，提高项目品质，提高产品竞争力，建议采纳方向二 纯小高层 临北侧布置社区商业 建筑形态 户 型 1.本区域内重点项目户型供应分析 2.区域内各户型的市场畅销度 户型定位考虑原则： 世界上没有最好的户型！ 只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型！ 户 型 什么样的户型才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？ 这也是本项目所需面临和解决的话题！ 户 型 整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、 光纤等管网线路布置。 客户方面：生活背景、消费心理、消费特征 项目方面：市场竞争、地理特征、景观环境、 项目的规划布局、小区内环境营造等一系列 因素 市场问题 技术问题 户型设计建议 第一，通风采光，视野开阔；第二，过渡空间不能太多；第三，具备足够的储物空间；第四，大开间、小进深，整体方整；第五，要符合一定的风俗及审美习惯。 兰考客户居住原则： 如何将户型做到具有独特的吸引力，户型的创新就显得尤为重要。 采用赠送面积的手法，提高性价比，受到了市场的追捧。 根据兰考市新的建筑规范，在赠送面积上有更严格的管理方法，但无论如何，追求户型的高性价比是发展的必然趋势…… 户 型 户型内部布局要合理，尽量减少面积浪费，将户型的实用性发挥到最高。 三房两厅两卫 两房两厅一卫 户型 面积段（㎡） 户型比例 建筑面积 两房 85-100 31.4% 10874 三房 100-115 27.3% 9454 大三房 115-130 34.6% 11981 四房 130-144 6.7% 2320 合计 —— 100% 34629 户型配比 完善的生活配套 便捷通达的公共交通 方正、通透，实用率高的户型 良好景观和社区环境形象 物业升值潜力 对原有生活圈、社交圈的依赖 希望借助社区形象和口碑提升自豪感 舒适、便利 家的归属感 健康、充满活力的生活 价值 习惯 身份 规范 情感 购买决定五动机圈 乐于接受新鲜事物 孝敬父母 重视子女教育 目标客户群体的消费价值取向 项目档次 低档 中档 中高档 高档 市场竞争 全市竞争 片区竞争 全市竞争 无竞争 市场需求 较小 较大 大 小 推广成本 较小 较小 较大 大 产品支持 投入小 投入较小 投入适中 无投入 品牌支持 对品牌有负面影响 对品牌支持较小 提升公司品牌 提升公司品牌 价值实现 低 中等 较高 高 综合评判 综合考虑项目自身素质及档次定位的各项思考因素，建议本项目为“中高档项目，这样既可以实现项目的价值也可以降低开发成本和风险。 项目档次 他们是： 公务员； 专业市场经营者； 周边乡镇返乡人员； ……… 目标客户：中高收入阶层及中等客户群体已迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是目前本区域市场的主力客户。 他们不一定是最有钱的人，但却是最讲究品味的高素质群体，他们对居住的理解不仅是要求“住宅”(HOME)本身的高品质，更追求一种高品味居住生活的“精神”(SPIRIT)享受。 他们视野广阔把握城市最新的价值风向 城市中坚阶层——创造力阶层、中坚力量 征服世界的是想象力，一个城市的经济必须依赖无数各行的“精英”，只有那些吸引精英去工作和生活的地方