2018泰州东润项目营销定位与策略35p研究报告.pptVIP

泰州东润市场部分 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 9月 15日 第一部分、城市发展支撑研判 第二部分、地块属性支撑研判 第三部分、竞争环境支撑研判 第四部分、目标客群支撑研判 在未来，市政府区域将是泰州城市新中心！ 老城区板块 市政府区域 周山河街区 未来泰州高新技术发展中心，城市新兴居住区，是泰州城市南移的主要承接区域 未来城市行政中心，商务办公中心，新城市中心，从规划上看，住宅用地稀缺 护城河内区域，是泰州老城区，未来将更多承担城市商业功能和旅游休闲功能 城市发展 城南区域未来的发展是否够潜力够强劲？ 市政府行政商务圈的确立竖立了本区域高端形象 医药城的快速发展加速了泰州整体往南的趋势 行政核心的确立 基础配套的完善 为泰州带来大量高素质人群 泰州产业转型升级 城市往南发展 医药城区域 市政府区域 聚集大量公务员群体 产业方向 地理位置：本案位于泰州市政府南侧，紧邻泰州中学附中 在泰州人心中，城南市政府区域什么样？ 城南区域是个风水俱佳的高尚居住之地！ 凤凰花园和莲花小区居住大量政府人员，是泰州人心中的“高尚居住区” 无锡正中心 北接老城区、南承“园博园”，泰州最佳居住区域 市政单位、高校林立，高素质人群聚集，未来发展潜力巨大 “市政教育机关林立、居住环境好、泰州富人区“是市府区域给每一个泰州人的 第一印象，本区域客源更多以高素质人群，向往高端享受居住生活为主 区域属性 从泰州城市规划及产业布局分析 能够支撑本案目标的实现！ 第一部分、城市发展支撑研判 第二部分、地块属性支撑研判 第三部分、竞争环境支撑研判 第四部分、目标客群支撑研判 项目在城市生活版图中的地位矩阵—— 项目在城市生活版图中的地位矩阵是基于“马斯洛需求理论”，以消费者对项目所属资源价值的排序结果为横向维度；基于“屠能圈和霍伊特扇行模式”，以项目地理区位价值为纵向维度；构建的项目地段矩阵。 本案价值所在 地块属性 经横向维度的资源价值分类和纵向维度的地理区位分类组合后的矩阵转化为五类地段。 分别为：珍稀高尚地段、中心潜力地段、中档资源型地段中档区位地段和经济型地段。具体描述见表： 图例 地段名称 地段描述 （举例描述） 珍稀资源地段 凤河景观区 城市高尚地段 市府区域 城市潜力地段 医药城板块 中档区位地段 泰州城东 经济型地段 高岗 地块条件优越，属于城市高尚型地段 QUESTION ：我们该赋予怎样的形象来匹配地块的价值？ 地块属性 优势 劣势 机会 挑战 区位条件优越 城市未来中心 高端人群聚集 南侧环境一般 区域需要发展时间 泰州往南发展 区域居住升级换代 紧临市府核心区域 如何区隔周边项目？ 如何从旧小区中脱颖而出？ 如何利用优越条件？ 泰州城市整体往南发展的趋势已经十分明显，本案所处的市政府区域 具备成为城市新中心的客观条件 对于本案， 打造城市之上的高端项目无须质疑 地块属性总结： 项目地处泰州城市新核心，从地块分析 能够支撑本案目标的实现！ 第一部分、城市发展支撑研判 第二部分、地块属性支撑研判 第三部分、竞争环境支撑研判 第四部分、目标客群支撑研判 竞争环境 周山河街区 城南板块 老城区板块 未来居住中心 土地大量供应，未来竞争激烈 缺乏高端楼盘，品质一般 土地稀缺必然导致区域楼盘品质的大幅度升级，提升区域价值至新高顿 地段为王，土地稀缺 在售项目较少，无法构成规模竞争 ? 在泰州，随着老城区在售楼盘进入尾盘，本案所处区域价值将不断提升，颠覆之前形象，打造泰州新高端，将是城南板块未来楼盘的必然趋势！ 老城区板块 老城区板块，由于地处老成中心，目前区域在售项目就 8 个，土地的稀缺导致项目更多依靠地段凸显价值。 在售的项目有：美好上郡、华辰尊园、金通梅园、祥云京都花园、阳光盛景、凤城国际、金通桂园、万达广场。 由于地块优异的地段优势和丰富的景观价值，因此区域项目多主打地段和景观价值。 土地稀缺，住宅项目靠地段支撑 各楼盘地段条件优越，毗邻商业中心 凤城河景观环境优越，上风上水 老城区板块拥有绝佳的“地段价值” 板块小结 教育生活配套完善，交通便利 老城区项目更多是依靠其先天地段条件实现高价值，缺乏真正领跑泰州市场的高端楼盘 目前市府板块在售项目品质一般，未能完全体现出市府板块的优越价值 在售的项目有：景瑞荣御蓝湾、同济家园、东润第一城、上海大花园、彩云居、恒景国际家园、金水湾。 随着城市往南发展的速度加快，本案所属区域价值将不断体现 市政府板块 住宅土地供应逐渐减少，高尚居住区正在形成 热点区域，高端居住区正在形成 景瑞荣御蓝湾 同济家园 上海大花园 东润第一城 彩云居 恒景国际家园 金水湾 高端购房客群聚集 泰州城市发展新核心，新中央居住区 城南板块是泰州发展的“新核心”