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商业银行个人住房信贷业务风险管理的研究 　　摘要：随着我国住房制度改革的深化和国家宏观经济政策的调整，住房信贷业务得到了蓬勃发展。个人房贷业务作为一项高利润、高增长的业务，已逐渐成为各家商业银行的必争之地。但因房地产业有价值大、消费和生产周期长等特点，并且面临着外资银行的强烈竞争。住房抵押贷款会存在一定的风险，它会成为我国住房信贷业务发展的障碍。本文从宏观和微观等角度出发，系统地分析了我国商业银行开展个人房贷业务所面临的问题，并指出我国商业银行面对市场机遇和挑战所应采取的措施。积极发展个人房贷业务有利于银行增加利润收益来源，增强抵御风险的能力，改善银行的资产结构。所以，为了加快我国个人房贷业务的发展，应该建立健全的监管体制和信用风险管理系统。 　　关键词：个人房贷；风险；管理；发展对策研究 　　一、引言 　　个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 　　个人贷款为扩大内需以刺激经济，引导住房消费拉动国民经济增长是一条行之有效的措施；让老百姓拥有自己的住房从而安居乐业，更是我们社会主义国家力求的目标。个人住房贷款具有笔数较多、贷款用途单一、贷款期限较长的特点，并且该项业务风险具有分散性、隐蔽性、受市场影响的波动性和滞后性的特征。如何既拓展业务空间，又能保证业务发展质量，是使个人住房贷款业务茁壮发展的重点和难点。然而，现实购买力与高昂的房价之间的差距却又制约了多数人的购房欲望。面对这种窘境，积极发展个人住房贷款无疑是切合实际的选择办法。 　　目前，全国各商业银行发放个人住房贷款的额度仅仅只占房地产信贷总额的6%，占贷款总额的1%左右，这远远低于国际上20%～40%的水平。虽然，我国的人民银行已经将个人住房贷款的最长期限延长至30年，但是许多商业银行的期限仍然只5年，并且必须首期付款50%，这与国际上住宅金融发达国家相比还是有相当大的差距的。而从银行资金方面看，几年来各商业银行非常乐于把资金投向购买国债上，近几年以来发行的几期国债，大买家都是银行。目前的现状是：银行有钱，但是怕担风险，因而不愿大力发展个人住房贷款业务。因此，进行个人住房贷款风险测度与对策的研究，就显得十分必要。 　　二、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景 　　1.我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况 　　我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，这是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。第三个阶段是从2000年开始至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷已经成为资产质量较好的业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。 　　2.我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景 　　根据国际经验，当人均GDP大约达到1000美元时，是一个国家发展房地产业的黄金阶段。至2003年，我国人均GDP超过1000美元，从此便进入了房地产业的飞速发展时期。与此同时，国家还确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的新战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人。因此，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅。此外，随着居民生活水平的普遍提升，住房的更新速度也将逐步加快。所以，在未来一段时期，我国的住宅消费需求将非常旺盛，个人住房消费贷款将发挥极为重要的促进作用。 　　商业银行发展个人住房贷款业务具有广阔的前景。就宏观层面看，商业银行积极发放个人住房贷款，能在很大程度上促进个人住房消费的全面启动和兴盛，从而促进住房建设的发展，并带动相关产业的发展，真正使住宅产业成为国民经济的新增长点，从而为商业银行自身的发展营造良好的环境，开拓出广阔的发展空间。 　　3.个人信贷业务的风险 　　（1）政策风险。我国个人住房贷款尚处于初级阶段，其外部环境尚不完善，政府对中低收入居民住房的保障政策尚未全部到位，特别是对如何通过提供政府信用担保来保证支持居民的消费贷款，还只是处于研究阶段。并且，国家经济政策的变化会影响部分人的收入，会影响现有房地产的价格，这些都可能影响借款人履行贷款合同或抵押房产的价格。 　　（2）信用风险