2018江阴蟠龙湾定价建议48p教学案例.pptVIP

根据项目自身特征，我们选取周边邻近竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格 考量因素 爱家·名邸 金科·东方王府 山湾水榭 本案 交通(20%) 9 9 8 7 周边环境(20%) 9 8 8 6 配套设施(20%) 8 8 7 9 硬件品质与品牌价值(40%) 10 10 9 9 综合得分 9.2 9.0 8.2 8.0 销售价格(p) 24000 19500 11000 　—— 修正后价格(p’) 20870 17333 10732 　—— 权重(w’) 10% 15% 65% 100% 本案售价P=p’w’ 2087 2560 6976 11623 通过静态比准价的测算，产品静态比准价为11623元/平米 别墅定价（市场比较法） 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目2011年下半年，n值取整数1代入计算 K 可能误差 [-3%，+3%] 1－K 置信度综合修正参数 [0.97，1.03] M 多因素协调值 [0.85，0.95] P0 静态比准价 11623元/㎡； γ1 市场价格自然增长率 5% γ2 项目开发成熟溢价增长率 3％—8% γ3 —γ6 规划、营销、产品、 品牌的溢价增长率 3% 估算参数表： 对此预判未来本案别墅入市价格空间11000-1200元/㎡ 第二部分 营销策略篇 【推案原则】 多元产品统一： 项目整盘包含多元产品 小步快跑： 短周期、多频次推案 抢空白： 以稀缺产品入市，制造新鲜感，形成市场焦点 立标杆： 分期推案，分期树立明星标杆产品 中开高走： 以齐平或高于市场价格入市 同类产品分批推售： 同类产品之间实现价格提升，利润最大 博思堂地产综合服务股份有限公司 11年 7月 蟠龙湾全案定价建议 本次分析的核心思路 宏观政策走向 项目定价研究 宏观环境预判 中观市场研究 微观价格建议 区域市场研判 项目高度思考 项目战略选择 超越预期 我们的目标 博思堂建议： 商业、别墅先起，立项目的市场高端形象， 公寓后推，以获取超额利润。 宏观政策走向 项目定价研究 宏观环境预判 中观市场研究 微观价格建议 区域市场研判 项目高度思考 项目战略选择 房地产政策回顾 日期 热点事件 核心内容 热点关键词 11.1.26 国八条 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销 售收入全额征税营业税； 要求重点城市从严制定和执行住房限购措施； 税收政策 限购措施 11.1.27 重庆和上海施行房产税 重庆免税面积100平米(存量别墅180平米),以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%； 上海市居民家庭人均60 平方米以上,暂定为0.6%； 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%； 部分存量也征 按人均面积征 11.2.21 锡十条 (江阴并不在限购范围内) 调整住房公积金贷款政策； 限定居民家庭购房套数； 增加普通商品住房有效供给； 限购套数 增加供给 目的：抑制房地产投资需求、遏制高房价，保障民生。 初效：一二线城市房地产供求关系有所调整，成交量下行，买方市场凸显，价格表现未来将现回落。 2011年上半年国家经过6次上调准备金率和多次加息以及一系列房地产政策的叠加来继续打压房地产行业，收紧流动性导致对开发商贷款和房贷的收紧，不断加息提高了购房者的购房成本，特别是高端客户，因总价高，对未来高档房预期不明朗，更加深了这部分客群的观望情绪。 银根收紧，国家控房价决心加强。 实施时间 内容 影响 1月20日 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 抑制通货膨胀，收紧资金流动 1月24日 无锡部分银行取消首套房贷8.5折优惠 限制楼市过热，加大首置的购房压力 2月9日 央行新年首次上调利息0.25个百分点 购房成本加大 3月25日 上调存款备金率0.5个百分点。 对前期国家调控效果的巩固 4月6日 上调金融机构人民币存贷款基准利率（金融机构一年期存贷款基准利