2018年文山中央尚城_营销总纲教学案例.pptxVIP

文山·中央尚城2012年营销总纲事必达营销中心 2012年4月一、前阶段工作梳理 一、前阶段工作梳理工作成果小结 自2011年贵公司与事必达签订服务合同以来，在贵公司各位领导的大力支持下，事必达运用对房地产的专业见解及丰富的服务大盘经验，积极为贵公司项目服务，一阶段工作完成以下事宜： 一、前阶段工作梳理提出更科学的规划思路现规划原规划 结合贵司诉求，进行专业土地研判及梳理，提出更为科学的规划思路，增加住宅及商业面积，打造RBD休闲商业街以形成有别于竞争项目的核心竞争力，以此有效提升土地价值与并与贵公司达成共识； 一、前阶段工作梳理经济技术指标对比完善前完善后相差总建筑面积316518.7平方米378108.81平方米61590.11平方米商业面积78009.3平方米89014.01平方米11004.71平方米住宅面积134425.4平方米161455.37平方米27029.97平方米公寓面积41765.2平方米55334.60平方米13569.4平方米总户数1136户1414户278户地下建筑面积55451.8平方米70271.9平方米14820.1平方米 增加了地下负一层商业街，地块商业价值最大化； 充分利用项目的地形优势，增加了项目住宅面积，且纯板式设计、户户朝 南，利于被市场接受； 协助贵公司向政府申报规划，并通过。 一、前阶段工作梳理项目VI系统设计和命名 确定项目形象定位、VI系统（项目LOGO、信笺、便笺、传真纸、工作牌、名片、皮面笔记本、伞、手提袋、信封、纸杯、档案袋） 一、前阶段工作梳理前期工作楼书设计协助制片公司对项目宣传片的制作1、售楼部使用表格设计2、售楼部物料设计3、售楼部所需物料表4、围墙广告设计5、电台广告语创意6、置业顾问基础培训资料7、文山市市调报告二、营销环境 二、营销环境区域市场特征区域市场哲处供远大于求的情况，改善性置业和刚性需求置业是其只要购买力，投资客户持币观望居多文山市住宅价格是云南地州城市最低之一；商业放量是地州最多之一，其价格也是较高之一区域单价跌升不明显，总体是上升趋势房屋面积峰值区间较大，随着单价跌升，面积峰值下移：90平米-120平米，舒适两房和经济三房成为主力户型，四房及四房以上大户型需求比例减少，酒店式公寓也收到市场的关注 二、营销环境市场小结区域市场地位是城市名片，潜力存在，市场向好稳中求胜”当为我们坚持不二的信条单总价承受能力均增强，高档化品质化市场已然形成随着单价的跃升，控制总价，降低其抗性已成必然之势改善置业和刚性需求为主力军 二、营销环境竞争项目分析总结 我们选取中心片区炬隆·万商汇、炬隆豪庭、光大广场、硕峰·新天地、和谐世界城、恒厦广场六个竞争项目市场楼盘的去化情况分析，得到如下结论：单个体量比较小住宅基本都是点式设计、住宅价格都比较偏低，对商业价格期望大都是挤压式开盘，集中点爆销售气氛商业体量放量大，同质化严重价格、区位、品质是影响消费者的主要因素后期产品投放量巨大项目都是本地开发商 二、营销环境竞争项目分析小结 产品品质化程度提高小户型吸纳能力增强去化速度方慢市场现状进城置业客户比例增加城市CBD单价走高国际品牌商家宣传 二、营销环境文山·中央尚城区位 二、营销环境项目SWOT分析 项目优势strength项目位于稀缺滨江边点式设计，户户朝南,间隔方正传承百年大兴街文化浙商品牌开发商、国际知名设计公司专业运营管理团队主打风情时尚街，区别城市综合体项目机遇oppartunily项目处于文山核心商圈，关注度高填补文山城市休闲时尚功能，提升城市级别周边居住人群集中，居住气氛强周边配套、交通完善百年历史大兴街，知名度高项目劣势weakness项目进入比较晚，会导致一部分客户流失盘龙河目前比较脏乱河对面都是老建筑物，影响项目立面形象项目威胁threats政策调控，很多消费者持币观望区内竞争对手众多，后续供货量巨大产品同质化严重，客户重叠，市场竞争加剧三、营销策略三、营销策略项目定位思考宏观经济层面：①文山是云南参与国际国内区域经济联动的桥梁和纽带，地理位置 具有特殊性；②“桥头堡”、“新高地”战略的出台，文山将有更多的机会获得东 南亚三大经济圈的辐射，城市框架将得到迅速拉升，城市重要性将获得积极体现；宏观市场层面：市场需求主力户型80平米到120平米的舒适两室一厅、三室两厅为主， 四室总价高，需求相对比较少，酒店式公寓也受到消费者的关注；竞争市场层面：竞争项目都是CBD概念，产品放量巨大，同质化严重，客户重叠，市 场竞争严重；三、营销策略项目定位创造全新生活方式区位优势居住品质配套完善填补城市空缺点RBD休闲商业中心提升城市形象绿化景观人文小品复合型功能三、营销策略项目定位一种崭新的生活格调即将诞生【最具格调的生活版图】三、营销策略项目核心价值提炼 奢据文山