2018年初大连市庄河市房地产市场分析专题报告36p教学案例.pptxVIP

市场分析报告庄河房地产市场分析城市级板块竞争界定将军湖板块竞争界定2013年重点在售项目剩余量约80万㎡，预计14年庄河市场重点项目市场供应量将达到约140万㎡；潜在供应量2013年重点在售项目剩余量数据统计：区域项目名称总量（万㎡）剩余量（万㎡）西山西山湖畔三期11.0 9.8城东汇龙金畔4.8 2.8东方水岸13.75.3荷塘丽城一期123.8城北阳光1005.21.2华辰兰庭80.8国奥新天居15.0 4.1城南九洲·东方水岸19.610玫瑰园13.376水仙公馆三期2.50.7巴黎春田14.48.1明珠湖乾和隆湾17.83（108）17.27（107.44）区域项目名称总量（万㎡）剩余量（万㎡）将军湖百惠·将军府3号3.443.31百汇·将军府8.268铭润福邸·将军第7.44鑫兴·紫郡1311.4合计——151.6779.31预计2年内入市量：区域项目名称开发量（万㎡）将军湖伟业·御璟城二期16.1宸宇·千韵坊15.28雍鑫·状秀苑13.2永信·蓝湾国际14.89潜在供应合计——59.4709-11年市场需求集中释放后市场成交量出现骤减，13年年均去化量不足20万㎡；市场成交量2010年之前，庄河的年商品房供应量上升迅速，2010年达到峰值140万㎡；2008年楼市“寒冬”影响，销售面积较少，而在2009年楼市出现“井喷”现象，登记销售面积创历史新高。2010年，庄河的商品房成交量激增至121万㎡；2011年开始受政策影响，市场开始转冷，2012年成交情况明显下滑明显。2013年储备土地持续开发，市场供应继续加大，成交量依然不乐观；年度 供应量（万㎡） 成交量 （万㎡）2007年 41.627.72008年 31.830.02009年 97.3114.12010年 140.8121.12011年45.676.32012年43.719.22013年97.8118.5产品面积区间市场70~120㎡的两室和三室的产品重叠度极高，趋同化严重，项目产品面积区间处在主流面积区间偏上；160以上伟业·御璟城二期64~176巴黎春田80~160将军府3号 94~157千韵访80~150乾和隆湾 90~144景泰·玫瑰园65~135将军府68~138130永信蓝湾77~133雍鑫·状秀苑60~120鑫兴·紫郡50~120将军第48~118东方水岸56~1101007040以下单位：㎡市场价格整体呈上涨趋势，从2011年价格出现跳涨后，上涨逐步放缓，到2013年上半年实现整体成交均价5500元/㎡；市场价格分析庄河商品房价格整体呈上升趋势，2010-2012年的年增长率波动较大；自用型刚性需求是市场的主导，本市房产消费趋于理性；2010年整体供应产品在2011年上市，南城区品质提升带动价格上升，由于市场环境影响，2012年之后上涨势头减缓； 2013年庄河房地产成交均价5500元/㎡，同比上涨2%，涨幅创历年最低。思考：11年-13年市场成交量骤减，受此影响，老城区入市项目价格保持低位，将军湖版块高品质项目集中开发，成了庄河市场价格标杆区域，拉动庄河市场价格整体上涨。市区范围内多层产品均价5800元/㎡左右，小高层产品均价5500元/㎡，高层走量产品均价在5000元/㎡以下；市场价格分析物业类型区域项目名称主力面积（m2）均价（元/m2）多层西山西山湖畔三期80-905300城东汇龙金畔70-905200城北国奥新天居80-905800城南玫瑰园83-975800巴黎春田86-160将军湖百惠将军府94-1576800铭润福邸80-1006000小高层城北国奥新天居80-905480城南玫瑰园83-975700巴黎春田84-1255900将军湖百汇·将军府68-1305500铭润福邸80-1005700鑫兴·紫郡50-1205000高层西山西山湖畔三期80-905000城东汇龙金畔70-905000城北国奥新天居80-904100城南水仙公馆三期70-904700玫瑰园83-975100巴黎春田84-1255600新天地国际广场100-1207000将军湖铭润将军第40-705900（含精装修）鑫兴·紫郡50-1204550多层：非核心区项目单价在5600元/㎡以下，区位条件较好的单价在5800-6200元/㎡左右；小高层：成交价格区间在5000-6000元/㎡之间，均价在5500-5700元/㎡左右；高层：价格参差不齐，5000元/㎡以下产品持续走量，5000/㎡以上产品走量缓慢；2013年，巴黎春田和将军府3号的洋房产品入市后，多层价格出现上涨，将军府3号均价6800元/㎡ 、巴黎春田均价7000元/㎡。市场特征小结：市场商品房存量79.31万㎡，潜在供应149.47万㎡ ；各项目主力面积区间高度重叠，70-90㎡两室产品、1