2018年漳州市芗城区市场调研报告 44P_讲解材料.pptVIP

漳州市芗城区市场调研报告 2012年4月29日 漳州宏观经济表现 ——城市GDP 自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2010年漳州GDP为1400亿，人口498万，预计2011年GDP将达到1492亿元，增长率7%-8%；从人均GDP看，2010年人均GDP达到28112元，预计2011年将达到30000元（换算美元约4200US$）。 房地产市场发展处于快速发展期向平衡发展期过渡 漳州宏观经济表现 ——产业结构 2010年，漳州第一、二、三产业配比为：18%、45%、37%。第二产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。 产业发展状况：漳州是新兴的工业城市，确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。 漳州宏观经济表现 ——城镇化 漳州城市化率快速提升中（2010年达到45%），周边乡镇进城居民、城市化改造拆迁居民成为重要的购买主力，而城市工业产业和第三产业快速发展也带来了效益型购买客群。 漳州城镇化的快速提升为房地产发展创造了有利经济条件 社会消费能力在产业支撑上快速攀升，2010社会零售品消费总额为444亿元， 2011社会零售品消费总额为529.4亿元，增长19.2%，也加速了内部消费拉动。 漳州城市地位及规划 1、 漳州整体城市规划 城市发展规划——按照 “建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团” 的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架。 城市发展方向：未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间，其中龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，将与以芗城区为核心的老城区一起，形成“一城二心”的空间格局 。 漳州城市地位及规划 PART2 漳州房地产市场分析 一、 漳州房地产整体市场——商品房 1、 漳州历年商品房供销走势 通过观察2003-2011年漳州商品房销售走势，漳州房地产保持着快速的增长态势。2007年突破200万㎡后，2010年突破300万㎡，2011年受宏观政策的影响增长势头有所放缓，今年的销售面积为315万㎡，漳州市场经历了2008年小幅度的调整快速回调。 2011年新增商品房供应481万㎡，为历年之最。供销比也达到了1.53，供应大于需求的局面短期内较难缓解，主要供应分布在县域区域，这些热点区域有过热的现象。 一、 漳州房地产整体市场——商品房 2、 整体市场供给分析（全市商品房供应481万㎡，销售315万㎡） 2011年漳州全市商品房供应量达481万㎡，同比大幅上涨61%，全年月度供应量最高峰出现在11月为59.5万㎡；2011年全市商品房销售量为315万㎡，全年商品房供销比为1.53:1。 受房地产宏观调控的影响，2011年全市商品房销售未能有较大突破，而在全市商品房供应量大增的情况下，使得商品房供应量明显大于销售量，供销失衡，商品房市场供过于求。 一、 漳州房地产整体市场——商品房 3、 整体市场需求分析 (1) 价格情况（全市商品房均价5668元/㎡） 2011年全市商品房销售均价为5668元/㎡，同比上涨27%。2011年前三个季度全市商品房销售均价整体呈上行趋势，销售均价在6月份因个别楼盘的影响下达到最高值，为7542元/㎡，随着国家宏观调控进入深度调控期，漳州楼市由宏观调控之初的火爆形势逐渐跌入低谷，市场观望氛围日趋浓厚，进入第四季度房价开始松动，商品房销售均价拐入下行通道。 一、 漳州房地产整体市场——商品房 3、 整体市场需求分析 (2) 销售情况（2011年全市商品房销售面积315万㎡） 2011年漳州全市商品房销售量走势整体呈下滑态势，尤其是进入第三季度后，楼市开始进入深度调控期，商品房成交量快速下滑，市场陷入低谷。全年共成交商品房315万㎡，全年月均销售面积为26万㎡。 一、 漳州房地产整体市场——商品房 4、 全市各物业去化比例（按面积） 2011年漳州全市共成交商品房315万㎡，其中住宅成交286万㎡，占比92%，是商品房市场的成交主体；店面成交16万㎡，占比5%；车位成交7万㎡，占比2%；别墅成交5万㎡，占比1%。 一、 漳州房地产整体市场——商品房 5、 漳州各区商品房去化比例（按面积） 全市共成交商品房315万㎡，其中龙文